A l’issue d’un divorce, une prestation compensatoire peut être mise en place pour réguler la disparité financière entre les deux ex-époux. Cette prestation a pour but de compenser la différence de niveau de vie du bénéficiaire et non d’équilibrer les richesses possédées.
Cette prestation peut être librement fixée à l’amiable entre les ex-époux mais si aucun accord n’a pu être conclu, le juge se chargera de la fixer. Il n’existe ni de barème ni de méthode précise pour en calculer le montant. Le juge se base notamment sur la durée du mariage, la composition familiale, l’âge, la santé, les revenus et les biens propres non négligeables.
A défaut de verser ce montant sous forme de rente ou de capital, le débiteur pour céder un bien immobilier en pleine propriété, en usufruit ou encore à usage d’habitation.
Pour céder un bien immobilier en tant que compensation, il est primordial d’en connaître sa valeur vénale ou locative même si seul l’usufruit est cédé. Si la compensation est fixée par le juge, un rapport d’expertise immobilière sera automatiquement demandé.
Après l’acquisition du bien immobilier en pleine propriété, l’attributaire est libre de revendre ce même bien, sauf en cas de clause particulière. La plus-value du bien sera alors calculée en fonction de sa valeur vénale lors de la cession du bien par rapport au prix auquel il sera vendu. La durée de détention du bien commence également à partir de la cession de l’ex conjoint, déterminant le taux d’abattement.
Les juges n’ayant aucune base de calculs définie pour la prestation compensatoire, il est préférable de passer un accord à l’amiable. Si vous décidez alors de céder un bien immobilier, l’évaluation du bien vous permettra de chiffrer sa valeur au moment de la cession, faisant preuve du montant de la compensation.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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