En théorie, une EPCI ne peut vendre que des biens appartenant au domaine privé. Cependant, le Code général des collectivités territoriales cite : « les biens qui relèvent de leur domaine public peuvent être cédés à l’amiable, sans déclassement préalable, entre ces personnes publiques, lorsqu’ils sont destinés à l’exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public. ».
Pour une EPCI, pour des raisons exceptionnelles, il est possible de céder un bien entre personnes publiques. En ce qui concerne une vente à une personne privée, le bien public doit être obligatoirement déclassé pour faire l’objet d’une vente. Le principe de déclassement permet à un bien immobilier de ne plus faire partie du patrimoine public, il rentre donc dans le patrimoine privé. Après le déclassement, l’EPCI convient au travers d’une délibération de vendre le bien, à l’amiable ou par adjudication.
L’EPCI est en droit de vendre ou de louer des biens en dessous du prix du marché à une entreprise. Ici, l’entreprise est définie comme «toute activité consistant à offrir des biens et des services sur un marché donné». Donc, un bâtiment qui n’aurait pas d’utilité à la commune pourrait se voir être cédé ou loué à un prix diminué. L’entreprise et l’EPCI signent alors une convention. Ce rabais est vu comme une aide à la commune pour pouvoir développer un secteur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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