Les collectivités territoriales sont considérées comme des personnes morales de droit public distinctes de l’Etat, leur procurant une autonomie juridique et patrimoniale. Le Code général des collectivités territoriales prévoit que le conseil municipal est compétent en matière de gestion des biens et d’opérations immobilières.
La Direction Immobilière de l’Etat impose aux EPCI de remplir un avis pour toutes les acquisitions dépassant les 180.000 €. Le conseil municipal doit renseigner des informations générales quant au bien, telles que: la nature du bien, les motifs et les délais de l’opération envisagée, le but et l’identification précise du bien, ainsi que les informations du propriétaire ou du mandataire. La DIE a un mois pour se positionner sur l’acquisition. Si aucune réponse n’est reçue, la décision est considérée comme étant favorable. L’EPCI peut alors négocier et ensuite signer un accord sur le prix et sur la chose.
Après avoir reçu une réponse favorable, le conseil municipal peut délibérer pour fixer le prix et les conditions. Il est prévu que l’EPCI ne peut faire des acquisitions que par adjudication publique ou à l’amiable. Pour une adjudication, le conseil fixe un prix maximum auquel il se tient lors de la vente. Dans le cadre d’une négociation à l’amiable, les parties conviennent sur le prix et les conditions.
Vendre son bien à une EPCI ne paraît pas chose facile. Effectivement, cela implique des formalités conséquentes et le processus de vente est plus long. Cependant, un dossier bien préparé avec toutes les pièces demandées permet d’accélérer la procédure. La décision d’acquisition prise au conseil municipal, c’est la DIE qui va déterminer la faisabilité du projet. Pour ce faire, un rapport d’expert immobilier vous permet de constituer un dossier complet. L’intervention d’un expert vous permet également de prévoir avec lui au mieux les conditions et le prix du bien. Fixer un prix juste augmente vos chances d’obtenir un avis favorable car la DIE ne se prononce que sur les conditions financières de l’opération.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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