Afin de réaliser au mieux les politiques publiques misent en oeuvre au sein des communes, il arrive souvent qu’un EPCI vienne à acheter ou vendre un bien immobilier. On parle alors de transactions d’EPCI. Néanmoins, ces EPCI sont amenés à respecter un formalisme et un cadre juridique spécifique.
Les acquisitions des collectivités sont en parties réglementées par la Direction Immobilière de l’Etat. Il faut d’ailleurs bien faire la distinction entre le patrimoine privé et public d’un EPCI.
La vente d’un bien public est illégal. Cependant, la procédure de déclassement le permet. Il arrive également, après ce déclassement, que l’EPCI aide les entreprises via des rabais de prix sur l’immobilier.
Dans le but de réaliser les projets de politiques publiques, il arrive qu’un propriétaire soit sujet à l’expropriation. Cette dernière est strictement encadrée, la procédure se fait en plusieurs étapes encadrées.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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