Chaque collectivité dispose d’un patrimoine immobilier conséquent à usage varié. Au fil des années, ces collectivités ont accumulé une quantité impressionnante de biens immobiliers. En 2014, le parc immobilier détenu par les collectivités représentait plus de 10% du patrimoine non financier national. Un rapport de l’Administration Générale des Finances pointait les manques en matières de gestion des actifs des collectivités. La critique générale est que les collectivités continuent à investir dans de nouveaux projets au détriment de l’entretien de leur parc immobilier. Cela provoque un déséquilibre financier et une dépréciation des actifs
Ce patrimoine immobilier, bien géré, peut constituer une source majeure de revenus. Pour aller dans ce sens, le schéma directeur immobilier a été créé. C’est un outil permettant de développer des stratégies de gestion des actifs immobiliers. La mise en place comporte quatre phases distinctes. La première consiste à définir les moyens et l’organisation à mettre en place. Ensuite vient la phase du diagnostic. Pour cela, il est nécessaire d’identifier et de classifier le patrimoine immobilier ainsi que ses coûts inhérents, permettant de réaliser une synthèse d’orientations et d’orientations générales. La troisième et la quatrième phase correspondent, respectivement, à l’élaboration de scénarios et à la mise en oeuvre de ceux-ci. Ce schéma permet d’avoir une vision précise et chiffrée de son patrimoine immobilier .
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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