La communauté de communes, EPCI, permet aux communes d’agir plus globalement et de manière homogène. Cette communauté a pour but de renforcer et de simplifier la coopération intercommunale. Les compétences des EPCI sont fixées par la loi, mais il arrive souvent que les communes en transfèrent certaines.
Ces transferts se font en interne, par délibérations concordantes du conseil de l’EPCI et des conseils municipaux. Il est clair que certaines compétences nécessitent une cohésion plus importante que d’autres. Pour la dimension immobilière, la plupart des communes ont décidé de regrouper leurs compétences au sein d’une entité se chargeant de la gestion immobilière des collectivités. Ceci leur permet, entre autre, de former un groupe constitué de personnes normalement affectées à des services différents, rendant la communication beaucoup plus simple.
La gestion du patrimoine passe par l’inventaire de celui-ci. Différentes études prouvent que la connaissance du patrimoine est approximative et que sa gestion l’est tout autant. En 2015, 20% des communes faisaient appel à des expertises externes dans leur gestion. Ceci a pour effet positif de moderniser l’inventaire et de pouvoir réorganiser ce patrimoine.
Les communes ayant des inventaires actualisés peuvent entreprendre une politique immobilière d’acquisition/cession/prise à bail dynamique. Cela passerait par une augmentation des locations, une cession de biens inutilisés, une meilleure répartition du budget investissement/entretien d’actifs et une externalisation de la gestion immobilière. De plus, une meilleure gestion de l’immobilier peut fortement soutenir la politique de développement.
Aujourd’hui, quelques communes ont recours à une gestion externe de leur parc. Certes, la gestion à un coût mais qui est nettement moindre que les économies perçues.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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