Un Établissement Public de Coopération Intercommunale, EPCI, est une structure administrative regroupant plusieurs communes. Selon son type, elle permet d’avoir une gestion intercommunale de certains services ou de développer un projet de développement du territoire.
Le patrimoine possédé par les communes est parfois méconnu et laissé à l’abandon. Pour permettre une meilleure gestion, le schéma directeur immobilier a été créé. Il passe notamment par un inventaire complet des bien possédés.
Depuis l’instauration du regroupements de communes, plusieurs types d’EPCI ont été créé dans le but de gérer le territoire de manière homogène. Pour cela, les communes doivent procéder à des transferts de compétences.
Les communes possèdent un droit de préemption sur leur territoire. Ce droit de préemption peut également concerner les commerces et artisans, cela dans un soucis de préservation du patrimoine commercial et artisanal de proximité.
La loi NOTRe de 2015 oblige les communes à appartenir à un rattachement de communes. Elle permet aux communes de se rattacher à plusieurs EPCI mais seulement une à fiscalité propre.
La commune possédant un patrimoine conséquent, il arrive souvent qu’elle soit amenée à céder ou à acheter des biens immobiliers. Ces actions doivent se faire sous une certaine formalité.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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