Dans une copropriété, les parties communes sont à l’usage de tous. Elles sont représentées sous forme de quote-part, réparties entre tous les copropriétaires en fonction de leurs usages. Ces parties communes peuvent faire l’objet d’un rachat par l’un des copropriétaires et devra par conséquent faire l’objet d’une valorisation.
L’estimation de parties communes est une tâche relativement complexe. En effet, la valeur vénale représente le prix du marché d’un bien au moment T, or les parties communes ne font pas partie vraiment d’un marché… On y trouve la demande mais l’offre est inexistante.
Il est d’usage d’appliquer une décote sur les parties communes lorsqu’elles sont calculées avec le prix au mètre carré habitable de l’immeuble. Une seconde manière d’en déterminer la valeur est de se baser sur la plus-value pouvant être réalisée avec l’ajout de la partie commune. Cela revient donc à calculer le bénéfice que vous pouvez gagner à la vente.
Un point à ne pas négliger sont les frais que cela va engendrer. Il vous faudra comprendre le coût des professionnels, des travaux et du notaire. De plus, il y a des frais liés à la copropriété comme la rédaction du nouveau règlement et le coût de l’assemblée extraordinaire, le cas échéant.
Pour ne pas faire une mauvaise affaire, il est vivement conseillé de faire intervenir un expert immobilier. En plus de son rapport, il sera en mesure de vous conseiller sur la viabilité de votre projet.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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