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Dans quels contextes expertiser la valeur d'un bien immobilier ?

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Contextes d'estimation de biens

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On pourrait croire que l’évaluation de la valeur immobilière est l’apanage de quelques riches propriétaires de maison sur la Côte d’Azur, flattés qu’un expert immobilier atteste de la valeur de leur bien immobilier sur le marché. Mais le recours à une expertise de valeur vénale immobilière est plus fréquente qu’on ne le croit. Elle concerne les logements (maisons, appartements) pour le compte de propriétaires de différents horizons. Les classes moyennes et classes populaires ont aussi recours à l’expertise de valeur.

 

Mais l’expertise immobilière est aussi réalisée pour le compte de professionnels sur des actifs divers (locaux commerciaux, entrepôt, usines, établissement recevant du public, etc.). Elle peut aussi intervenir à la demande des collectivités territoriales dans le cadre de schéma directeur immobilier.

 

Quand a-t-on besoin de connaître une valeur immobilière ? Qui peut en avoir besoin ? A quoi cela peut-il servir ? Découvrez les différents contextes d’expertise de la valeur d’un bien immobilier.

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L’expertise de valeur immobilière en cas de restructuration de l’entreprise

Plusieurs évènements juridiques peuvent concerner une société. Et dans bien des cas, une expertise de valeur vénale immobilière s’avère nécessaire. C’est le cas par exemple des opérations de fusions acquisitions qui consistent à transmettre le patrimoine d’une société à une autre société. Lorsqu’il y a des actifs immobiliers, la valorisation est d’usage pour quantifier et évaluer les apports et droits de chacune des entités.

 

La dissolution de société, les changements statutaires, le transmission universelle de patrimoine, l’apport et le retrait d’actifs immobiliers sont d’autres exemples où l’intervention de l’expert évaluateur est utile.

La valorisation immobilière liée à la vie sociale de l’entreprise

Le crédit-bail immobilier est un moyen de financer des locaux d’activité sans apport initial ni prêt bancaire, en préservant les fonds propres de l’entreprise (puisque l’immeuble ne figure pas au bilan) et en déduisant les loyers du résultat imposable. Une société qui a recours au crédit bail peut porter son choix sur des locaux professionnels existants, neufs ou à bâtir. La location assortie d’une option d’achat, évite ainsi aux entreprises, de verser des loyers à fonds perdus. Grâce à des mensualités adaptées, le crédit bail immobilier permet aux entreprises d’être agile. Mais ce type de montage suppose de bien estimer la valeur vénale et/ou locative de l’actif considéré. Pour 2 raisons principales : juger de l’intérêt de l’opération projetée et encore de négocier les loyers avec l’organisme financier.

 

Au delà de l’exemple du crédit bail et de façon générale, les dirigeants d’entreprise et directions financières s’intéressent à la valeur vénale immobilière pour mieux gérer leur asset (comptabilité, fiscalité, négociation, attestation pour un tiers). Cas courants : lease back, dépréciation des immobilisations, négociation de baux commerciaux, etc.

 

Pour d’autres sociétés, l’immobilier est d’autant plus stratégique qu’il représente un placement ou un support permettant de tirer des flux financiers (gestion locative, pierre papier, OPCI, SCPI). La réglementation oblige parfois ces sociétés à recourir à l’estimation régulière de leurs actifs immobilier.

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La valeur vénale pour l’objectif fiscale d’une société

Cotisation foncière des entreprises (CFE), revenus fonciers, plus value immobilière, TVA (contexte transactionnel), Impôt sur les sociétés, … La valeur vénale immobilière est fréquemment utilisée en matière fiscale en ce qui concerne, par exemple, l’évaluation du patrimoine des sociétés (SA, SAS, SCI…).

Vendeur, acquéreur, l’expertise immobilière en contexte de transaction d’actif professionnel

L’estimation de valeur immobilière est une notion importante pour mener à bien une transaction immobilière. Du point de vue du vendeur, elle permet de disposer d’une aide à la décision pour fixer un prix de mise en vente. Du point de vue de l’acheteur, la valeur permet de positionner une offre d’achat en connaissance de cause, ni trop haute, ni trop basse. La valeur vénale dans un contexte de transaction, en immobilier professionnel, tient compte des problématiques liées à l’exploitation. Aussi, pour les besoins de l’évaluation des données techniques (qualité du bâti, respect de la réglementation incendie et circulation des personnes) et de fonds de commerce (bilans comptables et comptes de résultat) sont pris en compte.

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L’expertise immobilière pour sociétés en difficulté

Redressement judiciaire, liquidation judiciaire, plan de sauvegarde. Pour chacune de ces situations, une expertise immobilière permet de disposer d’un avis neutre sur la valeur des actifs dont la vente pourrait être utile, soit pour apporter des garanties, soit pour procéder au paiement du ou des débiteurs de la société en difficulté.

L’expertise immobilière pour le compte des EPCI

Un EPCI est un Etablissement Public de Coopération Intercommunale, c’est à dire une structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d’exercer certaines de leurs compétences en commun. Il s’agit de la forme la plus aboutie d’intercommunalité. Pour leur schéma directeur immobilier comme pour leurs plans d’action immobiliers, les EPCI peuvent avoir besoin de valoriser des actifs immobiliers pour des motivations diverses. Objectifs : gestion locative, cession, comptabilité et fiscalité.

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La valeur vénale pour la transaction de biens résidentiels

Appartement, immeuble de rapport, maison individuelle ou jumelée, immobilier de luxe. L’estimation de valeur est également importante concernant des actifs résidentiels. Elle intervient à la demande de particuliers ou sur prescriptions de conseils juridiques (notaires et avocats) dans des contextes transactionnels d’achat ou vente. Elle est également sollicité sur des porteurs de fonds à composant immobilier, comprenant des actifs résidentiels (viager par exemple).

Valeur locative et location

Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d’habitation principale. Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement vide ou meublé). Pour des questions fiscales (résolution d’un litige entre le contribuable et l’administration par exemple), la valeur locative cadastrale (ou revenu cadastral) des locaux d’habitation peut être comparée à la valeur locative du bien concerné.

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Litige et valeur vénale immobilière

Troubles anormaux de voisinage, arbitrage, préemption, expropriation… Dès lors qu’il y a un litige immobilier, il peut y avoir une expertise de valeur. Pour attester de la valeur du bien et des enjeux. Pour apporter un éclairage nécessaire à la résolution des litiges. Pour négocier amiablement ou devant un tribunal.

Fiscalité et valeur vénale immobilière

Déclaration IFI, règlement d’une succession, revenus fonciers, redressement fiscal, plus value immobilière, taxe immobilière (habitation, foncière, logement vacant). Pour chacun de ces contextes, il est fréquent de recourir à une estimation immobilière et/ou foncière, visant à éclairer la juste valeur vénale des actifs immobiliers, biens et droits réels immobiliers et également la valeur des parts sociales de SCI.

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Financement et évaluation des engagements de risque

Avant d’octroyer un financement, l’organisme financier doit apprécier son engagement de risque. Le montant d’un prêt classique, visant à financer l’achat d’un bien immobilier, dépend de la valeur de marché de ce dernier. Le montant d’un prêt hypothécaire est, quant à lui, déterminé par l’expertise de la valeur du patrimoine immobilier. Le crédit hypothécaire peut, en effet, être à taux fixe ou variable et le montant octroyé est proportionnel à la valeur nette du bien hypothéqué. La valeur vénale immobilière est souvent utilisée pour permettre à la banque d’évaluer son niveau de risque, en déterminant la valeur du gage, et pour l’acheteur de démontrer que son investissement est raisonné.

Contextes familiaux et valeur vénale immobilière

Se mettre d’accord avec ses frères et soeurs dans le cadre d’une succession ou avec son ex époux pour le partage des biens liés à un divorce, sont des situations difficiles. Dans le cadre de contexte familiaux particuliers (succession, donation, partage séparation…), l’évaluation de la valeur vénale immobilière permet d’appréhender la position du marché (juste prix) mais aussi de trouver des solutions amiables. L’expert immobilier se positionne sur la valeur vénale à l’aide d’études, d’observations et autres bases de données. Bref, il aide ainsi à trancher les débats en toute indépendance toujours dans un souci d’impartialité et d’équité entre les parties prenantes.

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Valeur vénale, reconstruction et assurance

La valeur vénale désigne la valeur d’un bien sur le marché. La valeur vénale constitue donc la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. Dans certains cas, cette valeur intéresse les compagnies d’assurance car elle leur permet de mesurer les engagements de risque. Mais la valeur la plus importante reste cependant la valeur de reconstruction d’un bâti (plutôt que la valeur marchande) car c’est cette valeur qui est utilisée pour le règlement d’un sinistre (incendie, inondation, dégât des eaux, tempête, etc.)

Rachat de partie commune, bien en copropriété

La valorisation d’une partie commune (le dernier étage d’un immeuble par exemple) est parfois demandée lorsqu’un propriétaire souhaite faire une proposition de rachat de ladite partie commune. Dans cette situation, il est préférable de s’appuyer sur une expertise de valeur vénale indépendante.

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Nos experts peuvent vous aider

La valeur immobilière peut être nécessaire dans différents contextes. Nos experts immobiliers sont à votre écoute. Nous nous adaptons à votre situation afin de vous proposer la meilleure solution possible. Vous pouvez contacter l’un de nos experts dès aujourd’hui.

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