On pourrait croire que l’évaluation de la valeur immobilière est l’apanage de quelques riches propriétaires de maison sur la Côte d’Azur, flattés qu’un expert immobilier atteste de la valeur de leur bien immobilier sur le marché. Mais le recours à une expertise de valeur vénale immobilière est plus fréquente qu’on ne le croit. Elle concerne les logements (maisons, appartements) pour le compte de propriétaires de différents horizons. Les classes moyennes et classes populaires ont aussi recours à l’expertise de valeur.
Mais l’expertise immobilière est aussi réalisée pour le compte de professionnels sur des actifs divers (locaux commerciaux, entrepôt, usines, établissement recevant du public, etc.). Elle peut aussi intervenir à la demande des collectivités territoriales dans le cadre de schéma directeur immobilier.
Quand a-t-on besoin de connaître une valeur immobilière ? Qui peut en avoir besoin ? A quoi cela peut-il servir ? Découvrez les différents contextes d’expertise de la valeur d’un bien immobilier.
Plusieurs évènements juridiques peuvent concerner une société. Et dans bien des cas, une expertise de valeur vénale immobilière s’avère nécessaire. C’est le cas par exemple des opérations de fusions acquisitions qui consistent à transmettre le patrimoine d’une société à une autre société. Lorsqu’il y a des actifs immobiliers, la valorisation est d’usage pour quantifier et évaluer les apports et droits de chacune des entités.
La dissolution de société, les changements statutaires, le transmission universelle de patrimoine, l’apport et le retrait d’actifs immobiliers sont d’autres exemples où l’intervention de l’expert évaluateur est utile.
Le crédit-bail immobilier est un moyen de financer des locaux d’activité sans apport initial ni prêt bancaire, en préservant les fonds propres de l’entreprise (puisque l’immeuble ne figure pas au bilan) et en déduisant les loyers du résultat imposable. Une société qui a recours au crédit bail peut porter son choix sur des locaux professionnels existants, neufs ou à bâtir. La location assortie d’une option d’achat, évite ainsi aux entreprises, de verser des loyers à fonds perdus. Grâce à des mensualités adaptées, le crédit bail immobilier permet aux entreprises d’être agile. Mais ce type de montage suppose de bien estimer la valeur vénale et/ou locative de l’actif considéré. Pour 2 raisons principales : juger de l’intérêt de l’opération projetée et encore de négocier les loyers avec l’organisme financier.
Au delà de l’exemple du crédit bail et de façon générale, les dirigeants d’entreprise et directions financières s’intéressent à la valeur vénale immobilière pour mieux gérer leur asset (comptabilité, fiscalité, négociation, attestation pour un tiers). Cas courants : lease back, dépréciation des immobilisations, négociation de baux commerciaux, etc.
Pour d’autres sociétés, l’immobilier est d’autant plus stratégique qu’il représente un placement ou un support permettant de tirer des flux financiers (gestion locative, pierre papier, OPCI, SCPI). La réglementation oblige parfois ces sociétés à recourir à l’estimation régulière de leurs actifs immobilier.
Cotisation foncière des entreprises (CFE), revenus fonciers, plus value immobilière, TVA (contexte transactionnel), Impôt sur les sociétés, … La valeur vénale immobilière est fréquemment utilisée en matière fiscale en ce qui concerne, par exemple, l’évaluation du patrimoine des sociétés (SA, SAS, SCI…).
L’estimation de valeur immobilière est une notion importante pour mener à bien une transaction immobilière. Du point de vue du vendeur, elle permet de disposer d’une aide à la décision pour fixer un prix de mise en vente. Du point de vue de l’acheteur, la valeur permet de positionner une offre d’achat en connaissance de cause, ni trop haute, ni trop basse. La valeur vénale dans un contexte de transaction, en immobilier professionnel, tient compte des problématiques liées à l’exploitation. Aussi, pour les besoins de l’évaluation des données techniques (qualité du bâti, respect de la réglementation incendie et circulation des personnes) et de fonds de commerce (bilans comptables et comptes de résultat) sont pris en compte.
Redressement judiciaire, liquidation judiciaire, plan de sauvegarde. Pour chacune de ces situations, une expertise immobilière permet de disposer d’un avis neutre sur la valeur des actifs dont la vente pourrait être utile, soit pour apporter des garanties, soit pour procéder au paiement du ou des débiteurs de la société en difficulté.
Un EPCI est un Etablissement Public de Coopération Intercommunale, c’est à dire une structure administrative française regroupant plusieurs communes afin d’exercer certaines de leurs compétences en commun. Il s’agit de la forme la plus aboutie d’intercommunalité. Pour leur schéma directeur immobilier comme pour leurs plans d’action immobiliers, les EPCI peuvent avoir besoin de valoriser des actifs immobiliers pour des motivations diverses. Objectifs : gestion locative, cession, comptabilité et fiscalité.
Appartement, immeuble de rapport, maison individuelle ou jumelée, immobilier de luxe. L’estimation de valeur est également importante concernant des actifs résidentiels. Elle intervient à la demande de particuliers ou sur prescriptions de conseils juridiques (notaires et avocats) dans des contextes transactionnels d’achat ou vente. Elle est également sollicité sur des porteurs de fonds à composant immobilier, comprenant des actifs résidentiels (viager par exemple).
Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Si le logement loué sert de résidence principale au locataire, le bail conclu doit respecter les règles (mentions et informations obligatoires) relatives aux locations à usage d’habitation principale. Ces règles diffèrent notamment selon le type de location (logement vide ou meublé). Pour des questions fiscales (résolution d’un litige entre le contribuable et l’administration par exemple), la valeur locative cadastrale (ou revenu cadastral) des locaux d’habitation peut être comparée à la valeur locative du bien concerné.
Troubles anormaux de voisinage, arbitrage, préemption, expropriation… Dès lors qu’il y a un litige immobilier, il peut y avoir une expertise de valeur. Pour attester de la valeur du bien et des enjeux. Pour apporter un éclairage nécessaire à la résolution des litiges. Pour négocier amiablement ou devant un tribunal.
Déclaration IFI, règlement d’une succession, revenus fonciers, redressement fiscal, plus value immobilière, taxe immobilière (habitation, foncière, logement vacant). Pour chacun de ces contextes, il est fréquent de recourir à une estimation immobilière et/ou foncière, visant à éclairer la juste valeur vénale des actifs immobiliers, biens et droits réels immobiliers et également la valeur des parts sociales de SCI.
Avant d’octroyer un financement, l’organisme financier doit apprécier son engagement de risque. Le montant d’un prêt classique, visant à financer l’achat d’un bien immobilier, dépend de la valeur de marché de ce dernier. Le montant d’un prêt hypothécaire est, quant à lui, déterminé par l’expertise de la valeur du patrimoine immobilier. Le crédit hypothécaire peut, en effet, être à taux fixe ou variable et le montant octroyé est proportionnel à la valeur nette du bien hypothéqué. La valeur vénale immobilière est souvent utilisée pour permettre à la banque d’évaluer son niveau de risque, en déterminant la valeur du gage, et pour l’acheteur de démontrer que son investissement est raisonné.
Se mettre d’accord avec ses frères et soeurs dans le cadre d’une succession ou avec son ex époux pour le partage des biens liés à un divorce, sont des situations difficiles. Dans le cadre de contexte familiaux particuliers (succession, donation, partage séparation…), l’évaluation de la valeur vénale immobilière permet d’appréhender la position du marché (juste prix) mais aussi de trouver des solutions amiables. L’expert immobilier se positionne sur la valeur vénale à l’aide d’études, d’observations et autres bases de données. Bref, il aide ainsi à trancher les débats en toute indépendance toujours dans un souci d’impartialité et d’équité entre les parties prenantes.
La valeur vénale désigne la valeur d’un bien sur le marché. La valeur vénale constitue donc la valeur qu’il est possible d’obtenir d’un bien en cas de revente, au regard des conditions actuelles sur le marché. Elle se détermine en tenant compte de la valeur de biens similaires mis en vente. Dans certains cas, cette valeur intéresse les compagnies d’assurance car elle leur permet de mesurer les engagements de risque. Mais la valeur la plus importante reste cependant la valeur de reconstruction d’un bâti (plutôt que la valeur marchande) car c’est cette valeur qui est utilisée pour le règlement d’un sinistre (incendie, inondation, dégât des eaux, tempête, etc.)
La valorisation d’une partie commune (le dernier étage d’un immeuble par exemple) est parfois demandée lorsqu’un propriétaire souhaite faire une proposition de rachat de ladite partie commune. Dans cette situation, il est préférable de s’appuyer sur une expertise de valeur vénale indépendante.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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