Comment déterminer la valeur vénale d'un bien immobilier

Les facteurs à prendre en compte 

La détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier amène à prendre en compte à certains nombres de critères, pour une évaluation pertinente et en adéquation avec la position du marché.  

• La localisation du bien et son environnement, l’expert se doit d’avoir une connaissance pointue de la singularité du marché local.
• La typologie du bien 
• La surface, 
• Les modes constructifs et la qualité des matériaux 
• Les éventuelles pathologies du bâtiment,
• …

Les méthodes d’évaluation 

Il existe plusieurs méthodes pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier. La méthode la plus courante est la méthode comparative. Elle consiste à comparer le bien à des biens similaires vendus récemment dans le même secteur géographique.

La méthode par comparaison directe 

Cette approche implique de comparer la valeur d’un bien soumis à une évaluation avec des transactions portant sur des biens similaires en termes de nature et d’emplacement, partageant les mêmes caractéristiques physiques et juridiques, et ayant été conclues à une date proche de celle de l’évaluation.

Elle repose sur la collecte d’informations concernant des transactions récentes impliquant des biens similaires situés dans un même secteur géographique. La valeur du bien à évaluer est déterminée en comparant ses caractéristiques avec celles de transactions sur le marché immobilier impliquant des biens présentant des caractéristiques et une localisation similaires à celles du bien expertisé. Cette méthode permet de valoriser un actif immobilier en attribuant une valeur à chaque composante (généralement, la superficie en mètres carrés et le prix unitaire au mètre carré) en se basant sur les ventes réalisées pour des biens semblables ou similaires.

La méthode par capitalisation du revenu 

Cette méthode est basée sur les revenus produits par le bien immobilier, qui peuvent être soit des loyers effectifs, soit des valeurs théoriques (valeur locative de marché). Elle consiste à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative de marché, pour parvenir à une valeur vénale.

En fonction des caractéristiques de l’immeuble et de la typologie du bien il conviendra de de déterminer un taux de capitalisation. La division du revenu annuel par le taux de capitalisation nous donne la valeur vénale du bien.

Cette méthode implique d’avoir une connaissance pointue des marchés locaux pour dégager des taux suffisamment précis. En effet, un écart sensible du taux de capitalisation peut entraîner un écart important de la valeur vénale. C’est pour palier à cela, que les experts confrontent autant que faire se peut, plusieurs méthodes d’évaluation pour déterminer la valeur d’un bien. 

La méthode « du bilan promoteur » 

Aussi appelé la méthode du « compte à rebours », elle consiste à déterminer la valeur d’un terrain ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter en partant du prix de vente finale et donc du chiffre d’affaires projeté d’une opération immobilière en déduisant tous les coûts des liés à l’opération de promotion (travaux, frais, taxes…).

Cette approche permet de déterminer la valeur d’un terrain en fonction de l’opération immobilière projetée optimale et des coûts que devra supporter le promoteur. On parle de valeur promotionnelle.

La méthode du discounted cash flow (DCF)

La méthode par actualisation des cash-flows (DCF) est une approche financière, qui repose sur le principe fondamental que la valeur d’un actif immobilier ne dépend pas de sa nature intrinsèque, mais plutôt des flux de trésorerie futurs qu’il est susceptibles de générer. En d’autres termes, cette méthode d’évaluation consiste à estimer les revenus nets qu’un actif peut générer sur une période donnée, souvent sur 10,15 ou 20 ans virgule et en déduire sa valeur actuelle.

Parmi les différentes méthodes d’évaluation, la méthode des  DCF est relativement récente et elle est couramment utilisée pour évaluer des actifs immobilier. Elle prend en considération les revenus bruts perçus par le propriétaire, qui est l’ajuste en soustrayant successivement : les charges récurrentes les Impôts et taxes, qui ont un impact sur le revenu net, le coût des travaux majeurs conformément à l’article 606 afin d’obtenir ce que l’on appelle le « loyer triple net ». Ce dernier représente le revenu réellement perçu par le propriétaire, après déduction de toutes les charges, impôts et dépenses liées aux travaux.

D’un point de vue financier, la méthode des DCF consiste à déterminer la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs, en utilisant un processus d’actualisation. Il convient de noter qu’avec l’adoption de la loi ALUR, la responsabilité des coûts liés à l’article 606 incombe désormais au bailleur, ce qui signifie que le concept de loyer triple net n’est plus vraiment d’actualité. Cette méthode DCF repose sur 2 éléments clés : 

1. Les prévisions financières et le flux de trésorerie générés par l’actif 
2. Le taux d’actualisation, qui permet de prendre en compte la valeur temporelle de l’argent dans le calcul de la valeur actuelle nette

La méthode des ratios professionnels (locaux monovalents) 

Cette méthode est destinée à l’évaluation de biens dont la spécificité est telle qu’ils ne peuvent faire l’objet d’une évaluation par les autres méthodes d’évaluation. Le plus souvent, il s’agit de locaux monovalents (Hôtels, cinémas, établissements de santé…), c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation (article R.145-10 du Code de Commerce).

Cette approche est organisée par les « usages de chaque profession ». Il s’agit pour l’expert de reconstituer un chiffre d’affaires théorique sur lequel il conviendra d’appliquer un taux d’effort, pour déterminer la valeur locative du bien. Le taux d’effort est la part du Chiffre d’affaires consacrée à la charge locative, elle varie en fonction de la nature de l’activité et des caractéristiques du bien. On applique ensuite un taux de capitalisation à cette valeur locative pour déterminer la valeur vénale de l’actif immobilier.

Il existe un grand nombre de méthodes d’évaluation dont toutes n’ont pas été évoquées dans cet article (méthode du coût de remplacement, méthode de la récupération foncière, méthode d’évaluation des fonds de commerce ou du droit au bail…), il est fortement recommandé de faire appel à un expert immobilier pour déterminer la valeur vénale ou locative d’un bien immobilier, tant les compétences requises et les enjeux sont importants.