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Comment calculer une indemnité d’éviction d’un bail commercial ?

Le locataire d’un bail commercial jouit de la « propriété commerciale ». Ainsi, il dispose du droit au renouvellement de son contrat de bail commercial. Pour bénéficier de ce droit, le locataire devra demander le renouvellement du contrat de bail à l’expiration de ce dernier. Le bailleur lui est libre d’accepter ou de refuser la demande de renouvellement. Toutefois, en cas de refus, il sera tenu de payer au locataire une « indemnité d’éviction ». De quoi s’agit-il ? Et surtout, comment la calculer ?

Indemnité d’éviction : définition

L’indemnité d’éviction est la somme d’argent que le locataire d’un bail commercial reçoit d’un bailleur ne souhaitant pas renouveler son bail. Elle a pour fonction d’indemniser le commerçant en raison de la perte de son outil de travail, compte tenu des efforts et de l’industrie qu’il a mis en œuvre pour développer sa clientèle.

Elle repose sur le principe de la protection du fonds de commerce consacré par l’article L -145-14 du code de commerce qui dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exception prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement ».

Attention toutefois, le locataire ne peut y avoir droit que s’il remplit certaines conditions :

  • Existence d’un immeuble ou d’un local ;
  • Activité déclarée : immatriculation au RCS ou au répertoire des métiers et artisanats au moment de la notification du congé ;
  • Exploitation effective d’un même fonds de commerce au cours des 3 dernières années précédant l’échéance du bail ou de sa prolongation (reconduction), sauf justification de non-exploitation pour motifs légitimes (décès, état de santé, etc.).

Le versement d’une indemnité d’éviction peut être demandé dans un délai de 2 ans qui court à la date de notification du congé ou de la réception du refus de renouvellement du bail.

Les facteurs influençant le montant d’une indemnité d’éviction

Étant une compensation financière, l’indemnité d’éviction est évaluée en fonction du dommage subi par le locataire. Le principe est qu’elle doit couvrir l’intégralité du préjudice causé au locataire pour non-renouvellement du bail.

Plusieurs facteurs peuvent influer sur son montant :

  • La valeur marchande du fonds de commerce : elle est évaluée suivant les usages de la profession, les investissements réalisés pour améliorer le fonds, la durée restante du bail, etc. ;
  • Les frais se rapportant à la réinstallation du locataire ;
  • Les frais administratifs et autres frais accessoires : honoraire dû à l’expert chargé de calculer le montant de l’indemnité, les frais de négociation du nouveau local, etc.

Le montant de l’indemnité d’éviction peut être fixé à l’amiable entre les parties. Toutefois, la complexité de l’opération due à la diversité des paramètres à prendre en compte pour une évaluation juste du préjudice oblige de recourir à un expert.

En cas de désaccord, les parties peuvent se tourner vers le juge judiciaire pour déterminer la démarche à suivre pour l’évaluation.

Les différentes méthodes de calcul

L’indemnité d’éviction est constituée d’une indemnité principale qui sera calculée en fonction des effets du refus de renouvellement du bail sur le fonds de commerce. L’indemnité principale sera qualifiée d’indemnité de remplacement si le fonds de commerce est amené à disparaitre et d’indemnité de transfert ou de déplacement dans le cas où le fonds peut être déplacé.

Calcul de l’indemnité de remplacement si fonds de commerce non transférable (perte de fonds)

Le fonds de commerce est dit non transférable si la clientèle est captée en grande partie grâce à l’emplacement du commerce. Le changement d’emplacement entrainant ainsi la perte de clientèle. C’est souvent le cas pour les activités commerciales suivantes :

  • Vente de textile : clientèle principalement issue du passage généré par la rue ;
  • Coiffure ou esthétique : clientèle souvent constituée des personnes résidant aux alentours du local.

L’indemnité est ici liée à la perte de l’emplacement et aux éléments considérés comme des caractéristiques irremplaçables des lieux (offre locative faible, emplacements situés sur des axes spécialisés, emplacements situés sur des pôles dédiés à un domaine d’activité particulier, etc.).

Elle correspond généralement à la valeur du fonds qui est déterminée en considérant les usages et les modalités dans la profession, donc du secteur d’activité du locataire. Plusieurs méthodes de calcul existent : évaluation par le chiffre d’affaires des 3 dernières années, évaluation par le droit au bail des locaux loués (s’il est supérieur à la valeur du fonds de commerce), évaluation par le taux sur recettes, etc. Le juge détermine la méthode qui lui semble la plus équitable pour le locataire évincé.

Calcul de l’indemnité de transfert si fonds de commerce transférable

L’indemnité d’éviction est qualifiée d’indemnité de transfert lorsque le lieu d’exploitation impacte peu sur l’activité commerciale du locataire, c’est-à dire que ce dernier conserve sa clientèle malgré le changement de local. C’est par exemple le cas des commerces qui réalisent la majeure partie de leurs ventes en ligne, des enseignes de forte notoriété, et des entreprises en situation monopolistique (la clientèle se déplacera toujours parce qu’il est impossible de trouver les produits proposés par l’entreprise ailleurs).

Dans ces différentes hypothèses, le fonds n’est pas perdu et il n’y a pas perte de clientèle. Le montant de l’indemnité d’éviction sera ainsi moins important. Le calcul est souvent réalisé suivant la méthode dite du différentiel. Elle consiste à faire la différence entre le montant du loyer que le locataire évincé aurait payé si le bail avait été renouvelé et celui du loyer qu’il va devoir s’acquitter en s’installant dans un nouveau local (loyer de marché).

On applique à ce différentiel un coefficient de capitalisation prenant en compte l’emplacement du local et la nature de l’activité. Dans tous les cas, l’indemnité pour transfert de fonds doit prendre en compte les éléments suivants : la valeur du droit au bail et tous les frais annexes liés au transfert du fonds.

Les indemnités accessoires

Selon la situation, l’indemnité principale peut être assortie de plusieurs indemnités accessoires. Le nombre de ces dernières varie suivant le caractère transférable ou non du fonds.

Si le fonds est non transférable, les indemnités accessoires sont constituées par :

  • Les frais de réinstallation : ils sont calculés en multipliant le coût de réinstallation par un coefficient d’obsolescence ;
  • Les frais de licenciement des employés du locataire ;
  • Le trouble commercial : il représente généralement 15 jours de masse salariale ;
  • Le trouble d’exploitation : évaluation basée sur le nombre de jours de masse salariale ou sur le pourcentage du CA ;
  • Les frais de réemploi : entre 8 à 10 % de la valeur du fonds ou du droit au bail.

Dans le cas où le fonds est transférable, les indemnités accessoires peuvent aussi s’accompagner des indemnités suivantes :

  • Des frais d’agence : entre 12 et 15 % de la valeur locative. Il peut s’agir des dépenses faites par le locataire pour trouver un nouveau local ;
  • La perte de clientèle : plus ou moins 10 % du dernier CA ;
  • Double loyer : 1 à 3 mois de loyer ;
  • Frais de déménagement.

Les listes précédentes sont non exhaustives. Le juge dispose d’un large pouvoir pour déterminer les critères à prendre en compte et la méthode à utiliser pour évaluer le dommage subi par le locataire évincé.

Refus de paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur

Il y a des situations où le bailleur n’est pas obligé de payer l’indemnité d’éviction. Ce sera notamment le cas lorsque :

  • Le locataire adopte un comportement grave : non-paiement du loyer, exercice d’une activité illicite, cessation d’exploitation non justifiée, etc. ;
  • La construction ou la reconstruction du local avec une offre de local de remplacement ;
  • L’exécution d’une décision administrative prononçant la démolition du local pour insalubrité et vétusté ;
  • La reprise d’un local d’habitation accessoire au local commercial.

Les recours en cas de litige

En cas de litige portant sur l’exercice du droit du refus de renouvellement du bail ou sur la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, bailleur comme locataire peuvent saisir le juge judiciaire pour régler le différend.

Lorsque le règlement judiciaire est choisi, il est mieux pour les parties de faire appel à un professionnel pour construire un dossier solide et des arguments convaincants pour défendre leurs positions respectives devant le juge.

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