En matière amiable, extrajudiciaire ou judiciaire, il peut être fait appel à un expert et ce, en dehors de toute décision d’un juge. Il s’agira de ce qui est communément appelé un « expert de partie ».
La charge de la preuve se traduit par l’obligation faite à une personne ou à l’une des parties d’apporter, par des arguments étayés la preuve d’une allégation. Le Code civil énonce précisément que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».
En d’autres termes, la charge de la preuve appartient à celui qui affirme être détenteur d’un droit ou à celui qui se veut être libéré d’une obligation.
Le premier objectif d’une expertise immobilière est la fiabilité et la sécurité dans l’établissement de la valeur. Celles-ci permettent, au travers du rapport d’expertise d’éviter la naissance d’un conflit, éclairer une situation, convaincre un adversaire, éviter un redressement fiscal…
Le rapport d’expertise permet en conséquence de démontrer la valeur d’un bien immobilier au travers de données factuelles. Il conviendra alors au demandeur de solliciter un expert en expertise immobilière afin d’apporter la preuve de ce qu’il avance.
La preuve peut être définie comme la démonstration de la vérité, qu’il s’agisse d’un fait, d’un état, d’une obligation ou d’une circonstance.
Le principe en matière de preuve est la liberté. Ainsi, aucun formalisme particulier n’est exigé par la loi pour apporter la preuve, celle-ci pouvant être apportée par tous moyens. Parmi les modes de preuve, l’expert immobilier fournira ce qui est appelé une preuve littérale (par écrit). Il s’agit d’un mode de preuve parfait et admissible en toute matière. Le rapport d’expertise immobilière apparaît alors comme une pièce au dossier à part entière et un élément de preuve reconnu.
Une personne ayant un lien avec le bien peut solliciter l’expert immobilier afin que celui-ci lui donne son avis en dehors de toute procédure judiciaire. Dans le cas où cette personne engagerait ultérieurement un procès elle peut communiquer le rapport d’expertise préalablement effectué. Les juridictions jugeant que les rapports d’expertise amiables constituent des documents de preuve.
L’expert immobilier peut également intervenir sur demande d’une partie dans le but de l’assister et de la conseiller lors de la phase judiciaire. Il faut rappeler que l’expert immobilier possède des connaissances pointues dans les domaines juridiques, urbanistiques, économiques, fiscales et économiques. Il peut alors s’avérer utile de recourir aux compétences techniques de l’expert en appui de celles de l’avocat.
Enfin, le rapport d’expertise immobilière peut être demandé par la partie afin de contredire le rapport judiciaire établit.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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