Les biens incorporels sont des biens ou des valeurs qui n’ont pas d’existence matérielle. L’essentiel de la valorisation de cette typologie d’actif repose sur la valorisation des fonds de commerce et des droits rattachées (droit au bail, pas de porte, indemnité d’éviction, enseigne, marque, brevet…).
Le droit au bail est une indemnité de reprise, qu’un locataire sortant demande, à son successeur. Cette indemnité est notamment due :
Le droit au bail est un élément incorporel dont la valorisation peut s’avérer complexe. « Elle repose sur la détermination du différentiel de loyer, qui consiste à évaluer l’économie qu’aurait réalisée le locataire s’il était resté dans les lieux. Il est dégagé le différentiel découlant de la valeur locative de marché diminuée du montant du loyer s’il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation. »
La valeur d’un droit au bail est éminemment complexe à calculer et extrêmement volatile, compte tenu des nombreux critères pris en compte, dans sa fixation. L’expert se doit, outre, d’analyser les clauses contractuelles du bail liant les parties, d’apprécier la commercialité et la qualité du local. En conséquence, l’expertise permettra d’optimiser la cession en toute transparence et selon des critères bien précis.
Un fonds de commerce est constitué par un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, constitué en vue d’attirer une clientèle.
Ainsi, plusieurs éléments viennent composer le fonds de commerce, l’ensemble constituant une unité économique dont l’objet est de nature commerciale.
Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel comprenant également des éléments corporels (matériels, équipements) et incorporel (droit au bail, clientèle, nom commercial…).
Estimer la valeur d’un fonds de commerce est un travail complexe compte tenu des diverses méthodes d’estimation financière qui peuvent exister ainsi que des nombreux facteurs qui vont venir impacter, à la hausse comme à la baisse, la valeur du fonds de commerce.
En effet, il est possible de valoriser son fonds de commerce par le chiffre d’affaires en lui appliquant un coefficient en fonction du type d’activité exercée. Cette méthode connaît toutefois des limites notamment lorsqu’un fonds de commerce dégage un chiffre d’affaires élevé avec une rentabilité négative ou nulle (et inversement).
La méthode par comparaison peut également être employée, il s’agit d’une méthode intéressante car elle intègre la position du marché comme élément déterminant la valeur. Toutefois, à elle seule, elle ne peut servir à dégager la réelle valeur d’un fonds de commerce.
Il peut être alors intéressant de coupler cette dernière méthode par une approche financière. Il s’agit de la méthode la plus adaptée car elle prend en compte la véritable rentabilité du fonds, et non pas le chiffre d’affaires réalisé. Il conviendra alors d’appliquer un coefficient aux bénéfices (le plus souvent reconstitués), ou au cash-flow que va dégager le fonds sur un certain nombre d’années.
Que ce soit dans un contexte de vente, d’acquisition, ou d’actualisation comptable, la valorisation du fonds de commerce est une opération complexe qui implique l’intervention d’un expert avec des compétences pluridisciplinaires (comptabilité, immobilier, droit des affaires, droit social).
Entreprises
Professionels
Trouver un expert immobilier dans votre département
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Lire plus
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
Siège Suisse – Lausanne
Rue mathurin-cordier 12
1005 Lausanne
022 342 67 12
