01.89.16.94.40

Rechercher

Valorisation des éléments incorporels

Transparence et juste valeur des entreprises

Valorisation des éléments incorporels

Valorisation des actifs immobiliers pour déterminer la valeur réelle des entreprises

Valorisation des éléments incorporels

Les biens incorporels sont des biens ou des valeurs qui n’ont pas d’existence matérielle. L’essentiel de la valorisation de cette typologie d’actif repose sur la valorisation des fonds de commerce et des droits rattachées (droit au bail, pas de porte, indemnité d’éviction, enseigne, marque, brevet…).

La valorisation du droit au bail

Le droit au bail est une indemnité de reprise, qu’un locataire sortant demande, à son successeur. Cette indemnité est notamment due :

  • pour tenir compte d’agencement ou d’équipement qu’il laisse au repreneur (et qu’il n’a pas nécessairement eu le temps d’amortir),
  • pour tenir compte d’un loyer très bas (inférieur au marché) qui représente un véritable privilège, qu’il peut garantir à son repreneur, si ce dernier exerce une activité conforme à la destination des lieux, telles que définie au bail, en application de dispositions particulières du Code du Commerce.
 

Le droit au bail est un élément incorporel dont la valorisation peut s’avérer complexe. « Elle repose sur la détermination du différentiel de loyer, qui consiste à évaluer l’économie qu’aurait réalisée le locataire s’il était resté dans les lieux. Il est dégagé le différentiel découlant de la valeur locative de marché diminuée du montant du loyer s’il avait été renouvelé, puis il est appliqué un coefficient de capitalisation, dit de situation. »

La valeur d’un droit au bail est éminemment complexe à calculer et extrêmement volatile, compte tenu des nombreux critères pris en compte, dans sa fixation. L’expert se doit, outre, d’analyser les clauses contractuelles du bail liant les parties, d’apprécier la commercialité et la qualité du local. En conséquence, l’expertise permettra d’optimiser la cession en toute transparence et selon des critères bien précis.

La valorisation du fonds de commerce

Un fonds de commerce est constitué par un ensemble d’éléments mobiliers corporels et incorporels, constitué en vue d’attirer une clientèle. 

 

Ainsi, plusieurs éléments viennent composer le fonds de commerce, l’ensemble constituant une unité économique dont l’objet est de nature commerciale.


Le fonds de commerce est un bien meuble incorporel comprenant également des éléments corporels (matériels, équipements) et incorporel (droit au bail, clientèle, nom commercial…).


Estimer la valeur d’un fonds de commerce est un travail complexe compte tenu des diverses méthodes d’estimation financière qui peuvent exister ainsi que des nombreux facteurs qui vont venir impacter, à la hausse comme à la baisse, la valeur du fonds de commerce.


En effet, il est possible de valoriser son fonds de commerce par le chiffre d’affaires en lui appliquant un coefficient en fonction du type d’activité exercée. Cette méthode connaît toutefois des limites notamment lorsqu’un fonds de commerce dégage un chiffre d’affaires élevé avec une rentabilité négative ou nulle (et inversement).


La méthode par comparaison peut également être employée, il s’agit d’une méthode intéressante car elle intègre la position du marché comme élément déterminant la valeur. Toutefois, à elle seule, elle ne peut servir à dégager la réelle valeur d’un fonds de commerce.
Il peut être alors intéressant de coupler cette dernière méthode par une approche financière. Il s’agit de la méthode la plus adaptée car elle prend en compte la véritable rentabilité du fonds, et non pas le chiffre d’affaires réalisé. Il conviendra alors d’appliquer un coefficient aux bénéfices (le plus souvent reconstitués), ou au cash-flow que va dégager le fonds sur un certain nombre d’années.

 

Que ce soit dans un contexte de vente, d’acquisition, ou d’actualisation comptable, la valorisation du fonds de commerce est une opération complexe qui implique l’intervention d’un expert avec des compétences pluridisciplinaires (comptabilité, immobilier, droit des affaires, droit social).

  • Contactez
    un expert
    immobilier

    Entreprises

    Professionels

    Trouver un expert immobilier dans votre département