Les normes comptables IFRS sont différentes des normes applicables en France en matière de comptabilité. En effet, ces dernières se basent sur les coûts historiques, tandis que les normes IFRS, elles, privilégient une analyse économique aboutissant alors à une juste valeur des actifs immobiliers.
Les normes IFRS/IAS se composent d’une quarantaine de règles, parmi lesquelles quatre concernent directement l’immobilier :
Un traitement différent est préconisé pour les immeubles de placement et pour les immeubles d’exploitation.
Ainsi, pour les immeubles de placement il est préconisé une évaluation permanente à la juste valeur. Les normes permettent le maintien des immobilisations au bilan au coût historique en les amortissant, non pas globalement, mais après distinction de composants.
Pour les immeubles d’exploitation il est privilégié la comptabilisation au coût historique avec amortissement par composants. Les normes admettent également des réévaluations à la juste valeur.
La norme IFRS/IAS 40 permet aux entreprises d’effectuer un choix et ainsi de choisir sa méthode comptable entre le modèle de la juste valeur et le modèle du coût.
Concernant le premier modèle, qui est le modèle de la juste valeur, il s’agit, en réalité, de sa valeur vénale puisque la juste valeur d’un immeuble de placement est généralement sa valeur de marché. La juste valeur est en conséquence évaluée comme le prix le plus probable pouvant être raisonnablement obtenu sur le marché à la date de clôture de l’exercice.
Concernant le second modèle, qui est le modèle du coût. Il est préconisé qu’après la comptabilisation initiale, une entreprise qui choisit le modèle du coût doit évaluer tous ses immeubles de placement en utilisant le traitement de référence de IAS 16, Immobilisations corporelles, c’est-à-dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des pertes de valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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