Les expertises immobilières effectuées pour le compte de l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution sont dictées par des dispositions réglementaires. En effets, les articles R 343-11 du code des assurances, R 931-11-1 du code de la sécurité sociale et R 212-11 du code de la mutualité précisent en termes identiques, que la valeur de réalisation des immeubles et des parts ou actions des sociétés immobilières ou foncières non cotées détenus par les organismes d’assurance est déterminée sur base d’une expertise quinquennale effectuée par un expert accepté par l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution (ACPR).
Tous les ans, pendant les quatre années suivant l’expertise quinquennale, des actualisations seront effectuées sur les actifs détenus par ces sociétés.
L’ensemble de la mission de l’expert est ainsi réglementé. En effet, les organismes et sociétés soumis à cette obligation doivent effectuer une procédure d’acceptation de l’expert en transmettant, préalablement au début de la mission d’expertise, un dossier à l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution.
Le dossier de demande d’acceptation comprend :
Une fois le dossier reçu et traité, l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution, dans un délai de deux mois, accepte ou non l’expert proposé par l’organisme ou la société. En effet, conformément aux directives de l’Autorité de Contrôle Prudentielle et de Résolution, les experts proposés doivent disposer des compétences techniques et des moyens suffisants pour l’évaluation des biens pour lesquels ils seront missionnés.
LAMY Evaluation accompagne aujourd’hui plus qu’une quinzaine de mutuelles, assurances et organismes de prévoyance dans leurs obligations, quel que soit la typologie des actifs, leur taille, leur situation géographique, ou leur nombre.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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