Certaines évaluations sont dictées par des dispositions réglementaires ou des recommandations. Ces dispositions définissent les obligations de certaines sociétés, les critères que doivent respecter les experts nommés ainsi que des modalités de leur intervention.
En effet, qu’il s’agisse des mutuelles, assurances, ou des sociétés cotées en bourse, elles sont le plus souvent détentrices d’un parc immobilier vaste et diversifié. Elles sont en recherche constante d’actifs liquides et d’investissements sécurisés.
L’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Régulation (ACPR) a pour mission, telle qu’elle est décrite dans le Code monétaire et financier, de veiller « à la préservation de la stabilité du système financier et à la protection des clients, assurés, adhérents et bénéficiaires des personnes soumises à son contrôle ».
A ce titre, les mutuelles, assurances et organismes de prévoyance doivent, pour la clôture des comptes annuels, avoir procédé à l’expertise quinquennale ou à l’actualisation des valeurs entre deux expertises, des actifs immobiliers qu’elles détiennent.
Dans un objectif de transparence et de lisibilité des comptes des sociétés européennes, la Commission européenne a, depuis juin 2002, adopté un règlement imposant aux sociétés européennes cotées d’établir leurs comptes consolidés à partir du 1er janvier 2005 selon des normes comptables uniques.
Ces normes ont pour but de faire ainsi ressortir les « justes valeurs » des actifs par ces types de société.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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