Les établissements prêteurs, dans leur rôle d’intermédiation, s’exposent à de nombreux risques. Ces acteurs assurent à la fois la stabilité et la croissance économique en finançant les entreprises et les particuliers. Il est normal que les personnes octroyant les prêts s’assurent de la solvabilité de leur client.
Ce risque de contrepartie représente le risque de défaillance de l’emprunteur. Avant d’octroyer un prêt, le banquier veille à analyser toutes les données nécessaires. Pour un particulier, il regarde ses dépenses et ses revenus et peut calculer ainsi son “reste”. Concernant les entreprises, l’analyse porte sur les différents documents comptables. Ces analyses permettent à l’établissement d’octroyer un taux et des conditions en fonction de ce risque.
Concernant les contrats mettant en gage un bien immobilier, en plus d’évaluer les risques, la banque demandera une expertise par un expert immobilier. Les risques encourus sont donc doublés, en plus de ceux concernant l’activité, se rajoutent les risques quant au bien immobilier. Il est impossible de certifier que le bien n’aura pas subi de décote à la fin du contrat.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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