Pour les entreprises, différentes méthodes de financement sont envisageables. Le crédit bail et le lease back concernent tous deux un financement impliquant un bien immobilier. Ces biens immobiliers seront donc soumis à une expertise. Si ces contrats sont honorés, ils représentent une belle opportunité d’obtenir des liquidités sans s’endetter mais également de profiter d’avantages fiscaux.
Le crédit bail permet à une entreprise de jouir d’un bien professionnel financé par un établissement financier. Ce dernier achète le bien et le loue à l’entreprise pour une durée déterminée. A terme, l’entreprise peut choisir d’acheter le bien et de compenser le prix avec le restant dû et devenir propriétaire. Elle peut également faire le choix de ne pas l’acheter. L’avantage de louer le bien se traduit par une déduction des loyers en charges d’exploitations sur le compte des résultats et par la déduction de la TVA sur la déclaration.
Pour se voir octroyer un crédit bail, le prêteur doit s’assurer de la valeur du bien et de la capacité de solvabilité du débiteur. L’établissement mandate alors un expert immobilier en charge d’évaluer la valeur et la qualité du bien. L’expert procède donc à une expertise minutieuse de la valeur vénale du bien en prenant bien compte de la durée du prêt par rapport à une décote possible à la fin du crédit bail.
Cette méthode reprend exactement le même procédé que le crédit bail sauf que l’entreprise vend le bien qu’elle souhaite louer. L’établissement et l’entreprise signent un contrat dans lequel toutes les conditions sont fixées à l’avance : montant du loyer, montant de l’option d’achat, durée du leasing,… L’avantage supplémentaire est que l’entreprise peut rester dans ses locaux et par conséquent éviter de cesser son activité ou d’entreprendre un déménagement.
L’établissement prêteur, ne voulant prendre aucun risque, ne veut pas voir le bien perdre de sa valeur. La mission de l’expert immobilier consiste à évaluer l’immeuble mais peut également concerner l’équipement, donc une expertise basée sur leur valeur marchande réelle.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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