Pour une entreprise souhaitant obtenir un financement, plusieurs possibilités s’offrent à elle. Ces entreprises ont parfois des prêts en cours et ne souhaitent pas alourdir leur endettement. Certaines de ces méthodes pour se procurer des liquidités peuvent également apporter des avantages comptables et fiscaux.
Le prêt sur gage est un moyen d’obtenir des liquidités en garantie d’un bien, dit le gage. Ce prêt peut revêtir différentes formes mais doit obligatoirement faire l’objet d’une expertise. En cas de défaut de remboursement du prêt, le bien sera vendu aux enchères pour couvrir le paiement.
Les établissements financiers prêteurs se doivent d’effectuer des analyses quant aux risques d’insolvabilités. Ces établissements doivent par après gérer et se couvrir des risques potentiels.
Le crédit bail immobilier consiste à faire acheter par un établissement financier un bien immobilier dont l’entreprise en aura la jouissance par une location à durée déterminée, avec une possibilité d’option d’achat au terme du bail. Le lease back fonctionne de la même sorte, sauf que le bien immobilier acheté par l’établissement est cédé par l’entreprise.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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