Lors d’une succession, une problématique récurrente apparaît pour les héritiers, il s’agit de déterminer la valeur vénale des biens qu’ils reçoivent en héritage. La valorisation des actifs immobiliers du défunt peut être source de multiples contentieux entre les héritiers : désaccord sur le prix, désaccord sur le sort futur du bien… Ainsi, pour les héritiers, une expertise immobilière paraît alors opportune afin de ne pas créer de tensions entre eux mais aussi pour éviter un redressement fiscal sur la valeur qu’ils déclareront.
Si un héritier émet le souhait d’acquérir, en pleine propriété, le bien inhérent à la succession, il devra alors procéder à un rachat de soulte. La soulte correspond à la valeur de la quote-part du bien détenue par chacun des héritiers. Ainsi, le rachat de soulte s’apparente à la somme d’argent que devra verser l’héritier souhaitant acquérir le bien, aux autres héritiers, appelés coindivisaires.
Afin de pouvoir déterminer la valeur de la quote-part appartenant à chaque cohéritiers, il convient dans un premier temps de déterminer la valeur vénale du bien. En effet, le montant de la soulte de chaque héritier est égal à la valeur du bien, soustraction faite du capital restant dû, rapportée au nombre de copartageants.
Les droits de mutation, qui comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, sont obligatoirement dus lors d’un changement de propriétaire et, par conséquent, doivent être payés à l’administration fiscale lors d’une succession.
Pour ce faire, les héritiers doivent déclarer le patrimoine mobilier et immobilier qu’ils reçoivent, il s’agit d’une exigence imposée par l’administration fiscale. La déclaration fiscale que cette dernière attend permettra de déterminer rigoureusement les droits de succession que percevront et que devront liquider les héritiers du défunt.
S’agissant d’une obligation fiscale, il convient de transmettre un document déclaratif afin que l’administration fiscale puisse le contrôler. Il est alors primordial de déclarer la juste valeur du bien puisqu’une d’une part, le contrôle effectué par l’administration fiscale se veut rigoureux et d’autre part, la juste valeur permettra d’éviter le paiement d’une plus-value en cas de revente rapide.
L’évaluation de biens immobiliers dans le cadre d’une succession mêle les domaines du droit et de l’immobilier, ce qui rend l’opération délicate et complexe.
L’expert immobilier, habitué à ces contextes, est en mesure de déterminer au plus juste la valeur vénale des biens issus de la succession, tout en procédant à des décotes. En effet, la loi et les décisions de justice, ont, aux fils des années, fait apparaître des décotes pouvant faire diminuer la valeur vénale du bien. Ces décotes sont variables en fonction de la situation familiale (indivision par exemple), de la jouissance du bien (logement attribué au conjoint du défunt par exemple) ou juridique (bien mis en location).
Entreprises
Professionels
Trouver un expert immobilier dans votre département
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Lire plus
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
Siège Suisse – Lausanne
Rue mathurin-cordier 12
1005 Lausanne
022 342 67 12
