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La succession immobilière

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Succession immobilière

Lors d’une succession, une problématique récurrente apparaît pour les héritiers, il s’agit de déterminer la valeur vénale des biens qu’ils reçoivent en héritage. La valorisation des actifs immobiliers du défunt peut être source de multiples contentieux entre les héritiers : désaccord sur le prix, désaccord sur le sort futur du bien… Ainsi, pour les héritiers, une expertise immobilière paraît alors opportune afin de ne pas créer de tensions entre eux mais aussi pour éviter un redressement fiscal sur la valeur qu’ils déclareront.

Le rachat de soulte dans le cadre d’une succession de bien

Si un héritier émet le souhait d’acquérir, en pleine propriété, le bien inhérent à la succession, il devra alors procéder à un rachat de soulte. La soulte correspond à la valeur de la quote-part du bien détenue par chacun des héritiers. Ainsi, le rachat de soulte s’apparente à la somme d’argent que devra verser l’héritier souhaitant acquérir le bien, aux autres héritiers, appelés coindivisaires.

Afin de pouvoir déterminer la valeur de la quote-part appartenant à chaque cohéritiers, il convient dans un premier temps de déterminer la valeur vénale du bien. En effet, le montant de la soulte de chaque héritier est égal à la valeur du bien, soustraction faite du capital restant dû, rapportée au nombre de copartageants.

Les droits de mutation dans le cadre d’une succession de bien

Les droits de mutation, qui comprennent les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière, sont obligatoirement dus lors d’un changement de propriétaire et, par conséquent, doivent être payés à l’administration fiscale lors d’une succession.

Pour ce faire, les héritiers doivent déclarer le patrimoine mobilier et immobilier qu’ils reçoivent, il s’agit d’une exigence imposée par l’administration fiscale. La déclaration fiscale que cette dernière attend permettra de déterminer rigoureusement les droits de succession que percevront et que devront liquider les héritiers du défunt. 

S’agissant d’une obligation fiscale, il convient de transmettre un document déclaratif afin que l’administration fiscale puisse le contrôler. Il est alors primordial de déclarer la juste valeur du bien puisqu’une d’une part, le contrôle effectué par l’administration fiscale se veut rigoureux et d’autre part, la juste valeur permettra d’éviter le paiement d’une plus-value en cas de revente rapide.

Faire appel à un expert pour déterminer au plus juste la valeur vénale du bien

L’évaluation de biens immobiliers dans le cadre d’une succession mêle les domaines du droit et de l’immobilier, ce qui rend l’opération délicate et complexe.


L’expert immobilier, habitué à ces contextes, est en mesure de déterminer au plus juste la valeur vénale des biens issus de la succession, tout en procédant à des décotes. En effet, la loi et les décisions de justice, ont, aux fils des années, fait apparaître des décotes pouvant faire diminuer la valeur vénale du bien. Ces décotes sont variables en fonction de la situation familiale (indivision par exemple), de la jouissance du bien (logement attribué au conjoint du défunt par exemple) ou juridique (bien mis en location).

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