Une personne protégée, appelée également personne vulnérable est une personne placée sous un régime de protection. Il peut s’agir d’un régime de tutelle, de curatelle ou de sauvegarde de justice. Le juge appréciera l’état physique et/ou mental du majeur qui se trouve dans l’impossibilité de pourvoir seul à ses intérêts.
Le majeur peut être protégé sous le régime de la sauvegarde de justice. Il s’agit d’une mesure de protection limitée dans le temps, d’une durée généralement courte afin que le majeur soit représenté pour accomplir certains actes. Il permet d’échapper aux autres mesures de protection, que sont la tutelle et la curatelle, qui sont plus contraignantes.
Le majeur peut être placé sous le régime de la curatelle. Il s’agit d’une mesure judiciaire permettant de protéger une personne afin de le conseiller ou de contrôler certains actes de la vie civile. A ce titre, la personne placée sous curatelle doit être assistée de son curateur pour accomplir les actes de disposition, comme par exemple vendre un bien immobilier.
Un majeur peut être protégé sous l’effet d’une mesure de tutelle. Il s’agit d’une mesure judiciaire destinée à protéger une personne majeure ainsi que tout ou partie de son patrimoine si elle n’est plus en état de veiller sur ses propres intérêts.
La protection des biens des personnes vulnérables est au cœur des préoccupations des personnes protégées, puisque l’intérêt financier y est fort. La protection des biens couvre l’ensemble des avoirs de la personne protégée, qu’il s’agisse de ses comptes bancaires, de ses assurances vies, de ses biens immobiliers, de ses biens mobiliers… La loi prévoit alors de multiples dispositions afin d’assurer la pérennité du patrimoine de la personne.
L’inventaire du patrimoine est une des dispositions permettant de garantir et de sécuriser le patrimoine d’une personne protégée. En début de mesure, l’inventaire du patrimoine doit être effectué dans le but de gérer au mieux les intérêts matériels de la personne et ce, tout au long de la mesure de protection. L’inventaire doit être transmis au juge des tutelles dans les six mois pour un bien immobilier. L’inventaire immobilier constitue un état des lieux de ce que la personne protégée possède.
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L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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