Le règlement du divorce peut être source de problématiques lorsque les époux ne se mettent pas d’accord sur le partage des biens. Ainsi, l’expertise immobilière peut s’avérer utile afin de limiter les conflits à propos des biens immobiliers.
Lors d’un divorce il est nécessaire de liquider le régime matrimonial des époux et notamment de se partager les biens immobiliers acquis en commun au cours de l’union. C’est action est un rachat de soulte, il s’agit de la somme d’argent que l’un des époux va devoir verser à l’autre, afin de pouvoir conserver le bien immobilier acquis en commun et ainsi devenir l’unique propriétaire du bien.
Cette somme d’argent prend pour base la valeur vénale du bien (et non son prix d’acquisition). En conséquence, l’expertise de valeur vénale sera alors indispensable afin de pouvoir estimer la valeur du bien en jeu et ce, de manière neutre et indépendante et ainsi procéder à une séparation des biens par acte notarié, en toute impartialité.
L’expert immobilier permettra ainsi d’arbitrer tout litige en rédigeant un rapport formel et opposable auprès des tiers, de l’administration et des tribunaux. Ce rapport d’expertise constituera une base solide pour les négociations, qu’il s’agisse de vendre le bien acquis en commun, ou de racheter sa part à sa juste valeur.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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