Le bilan patrimonial est une opération par laquelle un particulier va réaliser par l’intermédiaire d’un professionnel, ou par ses propres moyens, une étude de ses biens ainsi que de sa situation familiale, fiscale et financière.
La finalité est de déterminer la stratégie à mettre en place pour optimiser son patrimoine en fonction de ces études. Pour ce qui est des actifs immobiliers, l’intervention d’un expert pour déterminer la valeur vénale de cette typologie d’actifs présente les garanties nécessaires à la juste valorisation du patrimoine.
Avant la mise en place de toute stratégie patrimoniale, un conseiller éclairé va commencer par effectuer un audit préalable du patrimoine de son client. Pour ce qui est des actifs immobiliers, il est essentiel de déterminer leur valeur en démontrant les grandes caractéristiques des biens. Certains actifs sont créateurs de valeur et présentent une forte résilience, d’autres procurent un rendement élevé mais demeurent des actifs peu liquides.
L’expert en évaluation saura déterminer avec précision la valeur de ces biens en tenant compte d’un grand nombre de paramètres et en sachant identifier les perspectives et hypothèses de valorisation de l’actif. L’expertise immobilière apporte une plus grande fiabilité au bilan patrimonial et sécurise les décisions des investisseurs.
Le patrimoine immobilier est sujet à bien des interrogations quant à son optimisation. Il implique la mise en oeuvre de décisions ayant un impact sur la valorisation des actifs et du patrimoine de l’intéressé. Arbitrage, nouvelles acquisitions, fixation des loyers, éviction, renouvellement du bail….autant de choix et d’alternatives qui ne peuvent être réalisées sans l’éclairage d’une expertise de valeur et/ou locative. L’expertise de valeur est la clé de voûte de toute stratégie patrimoniale éclairée.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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