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Renégociation des loyers commerciaux

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Renégociation des loyers commerciaux

Renégociation des loyers commerciaux

Le loyer, en matière de baux commerciaux, peut être révisé, soit parce que sa révision est prévue par la loi, soit parce que sa révision est conventionnelle, résultant de la volonté des parties.

Renégocier son loyer lors d’une révision triennale

La révision triennale est un principe en matière de baux commerciaux, elle intervient à la demande de l’une ou l’autre des parties, le bailleur ou le preneur. Celle-ci doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandé avec accusé de réception. La demande ainsi adressée doit, de manière impérative, indiqué le montant du loyer révisé.


Toutefois, le montant du loyer révisé est strictement encadré, le principe étant que la révision triennale du loyer est plafonnée. Ainsi, la variation de loyer résulte couramment de l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.


Il est cependant possible de déroger à ce principe de plafonnement lorsque le bailleur apporte la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative des locaux ou en cas d’une déspécialisation partielle du bail par le locataire.
Dans ce cas, la révision est dite déplafonnée et la valeur locative du local à considérer doit correspondre à la valeur locative de marché.

Renégocier son loyer lors d’un renouvellement de bail

La demande de renouvellement peut émaner du bailleur ou du locataire, six mois avant la date d’échéance du bail les liant. Toutefois, si aucune des parties ne se manifestent durant cette période, le bail est reconduit tacitement, dans les mêmes conditions. Lors d’une reconduction tacite de bail, le preneur peut, avec un préavis de 6 mois, partir à tout moment. L’autre conséquence d’une reconduction tacite est la règle du déplafonnement du loyer.


Lors de la demande de renouvellement le principe est celui de la fixation du loyer à la valeur locative. Cependant, à défaut d’accord entre les parties, la valeur locative sera déterminée selon :

 

  • Les caractéristiques du local considéré ;
    La destination des lieux ;
  • Les obligations respectives des parties ;
  • Les facteurs locaux de commercialité ;
  • Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
 

La loi Pinel a instauré la règle du lissage permettant d’atténuer une hausse excessive du loyer. L’article L145-34 du Code de commerce indique ainsi : « En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente »

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