Le débiteur rencontrant des difficultés financières et s’apprêtant à se subordonner à un état de cessation de paiements, ne pouvant plus faire face à son passif, doit faire l’objet d’une procédure collective. En effet, une procédure collective a pour finalité d’organiser le règlement du paiement des diverses créances qu’une entreprise détient lorsqu’elle se trouve en cessation de paiement.
Ainsi, l’entreprise pourra être assujettie à une procédure de sauvegarde si celle-ci n’est pas encore dans un état de cessation de paiement. Elle peut également être concernée par un redressement judiciaire ou une liquidation judiciaire lorsque la cessation des paiements est effective.
L’entreprise et son dirigeant, dès lors qu’ils rencontrent des difficultés ou qu’une procédure collective est initiée, doivent se restructurer. Cette restructuration passe alors par la revalorisation du patrimoine immobilier détenu.
En effet, la valorisation des actifs immobiliers détenus peut permettre en partie de rembourser des créances. Il est à noter que lorsque le débiteur est placé en liquidation judiciaire et dès lors qu’il détient dans son patrimoine des actifs immobiliers, le mandataire doit s’affairer à se prononcer sur les actifs immobiliers pour payer les créanciers.
Ce principe est énoncé par l’article L 142-18 du Code de Commerce qui prévoit notamment une vente par adjudication judiciaire selon les règles établies par le droit de la saisie immobilière.
Toutefois, des aménagements sont prévus par la procédure collective, permettant alors au débiteur de vendre son bien à l’amiable. Le débiteur a alors tout intérêt à opter pour cette solution puisqu’il pourra vendre son bien immobilier à sa valeur vénale et optimiser ses chances de voir ses dettes diminuer.
C’est au débiteur d’effectuer, par lui-même, toutes les démarches pour trouver un acquéreur et de le présenter devant le juge ainsi que devant le mandataire.
A défaut, si le débiteur ne parvient pas à trouver un acquéreur, son bien sera vendu, par vente forcée, aux enchères.
Il est alors indispensable que le débiteur sollicite le concours d’un expert immobilier lui permettant d’optimiser ses chances de vente à l’amiable par la rédaction d’un rapport d’expertise argumenté et opposable.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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