L’indemnité d’éviction est une somme versée au locataire évincé afin de réparer le préjudice lui ayant été causé. Elle résulte du refus du bailleur à accorder le renouvellement d’un bail commercial ou lorsqu’il reprend les locaux loués. Le calcul de l’indemnité d’éviction est complexe, et nécessite souvent l’intervention d’un expert immobilier.
Afin que le locataire évincé puisse bénéficier de l’indemnité d’éviction, l’expert immobilier devra alors vérifier que plusieurs conditions réunies par la jurisprudence soient présentes.
En effet, celle-ci ne peut concerner que les activités résultantes des dispositions contractuelles. Il convient alors, pour l’expert, de mener une analyse fine de l’exploitation et d’éliminer toutes activités non autorisées et activités développées par le locataire.
L’indemnité d’éviction est limitée à la seule personne morale du locataire. L’expert immobilier doit tout de même s’attarder sur les répercussions que l’éviction peut avoir sur les succursales éventuelles.
L’une des règles en la matière est que l’indemnité d’éviction ne peut excéder la valeur du fonds de commerce et elle est au moins égale à la valeur du droit au bail, que l’activité soit transférable ou non.
L’indemnité d’éviction est évaluée à la date la plus proche du jour où l’éviction interviendra donc le jour où les clés sont rendues. Ainsi, si le locataire est déjà parti à la date de l’expertise, l’expert doit alors faire rétroagir la valeur à la date de son départ.
Enfin, le principe découlant de l’éviction est celui de la réparation intégrale du préjudice. L’expert est alors chargé de vérifier la réalité du préjudice en ayant connaissance de l’entièreté des coûts que le locataire va devoir engager (en outre des indemnités accessoires habituellement dues).
En effet, en matière d’éviction, il y a une présomption de perte du fond, sauf si le propriétaire rapporte la preuve contraire. Il convient alors de démontrer que le fonds est transférable.
L’analyse de l’expert immobilier portera alors sur une étude poussée du marché locatif (offre équivalente en termes de visibilité, de taille, d’attractivité…), ainsi que sur l’analyse des conditions d’exploitation et de l’encadrement réglementaire dont peut faire l’objet le local.
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