L’expropriation permet à la personne publique, qu’il s’agisse de l’Etat, d’une collectivité, d’un établissement public, d’un département…, de contraindre un propriétaire à céder son bien et ce, moyennant une indemnisation. L’expropriation est soumise à la condition d’utilité publique. L’expropriation contribue notamment à la réalisation d’ouvrages publics (équipements sociaux, réseaux d’assainissement…) et d’aménagements urbains (aménagement d’un tronçon d’autoroute, création d’un lotissement, passage d’une ligne TGV…).
Plus de la majorité des expropriés se satisfont du dédommagement proposé par l’administration. Toutefois, la personne publique se contentera d’acquérir le bien exproprié à sa valeur minimum, en deçà, souvent, de la juste indemnité imposée par les textes.
Plusieurs solutions sont toutefois possibles afin d’obtenir une indemnité supérieure à celle proposée. Il est d’abord possible de tenter une négociation à l’amiable avec la personne publique expropriante et ce, sur la base d’un rapport d’expertise établit par un expert immobilier. Il est également possible de saisir le juge afin d’obtenir gain de cause.
L’expropriation donne droit à une indemnité dite « juste et préalable » couvrant l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain induit par l’expropriation. Ainsi, cette indemnité doit replacer l’exproprié dans un état matériel équivalent, c’est-à-dire être en mesure d’acquérir un nouveau bien immobilier semblable à celui exproprié.
L’indemnisation peut également prendre en compte d’autres indemnités dites accessoires en cas de préjudice. Ainsi, par exemple la prise en charge des frais de déménagement pourra vous être accordés.
Que vous soyez dans une démarche de négociation amiable ou dans une phase de procédure, il convient de s’en remettre au savoir de l’expert immobilier qui sera le plus à même de déterminer le montant de l’indemnité.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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