L’expertise de valeur vénale immobilière est utile pour défendre ses intérêts financiers. En effet, elle permet de montrer la juste valeur du bien lors de procédures collectives, d’expropriation ou encore de renégociation de loyers commerciaux.
Lors de l’ouverture de la procédure collective, il est nécessaire que soit établi un inventaire du patrimoine du débiteur ainsi que des garanties qui le grèvent. Cet inventaire doit, en conséquence, faire état du patrimoine immobilier de la société placée en procédure collective.
Compte tenu de l’enjeu financier, les experts immobiliers sont les plus à même de valoriser l’ensemble des actifs immobiliers détenus susceptibles d’être revendiqués par un tiers.
L’expropriation génère de nombreux contentieux, causant un préjuge certain au propriétaire exproprié. Il est alors nécessaire d’établir une juste indemnité afin de replacer le propriétaire exproprié dans un état matériel équivalent. L’expertise appréhendera les diverses composantes d’une indemnisation équitable destinée à dédommager le propriétaire lésé en se basant sur des méthodologies et données jurisprudentielles.
Conformément à l’article L.145-9 du code de commerce, le droit au renouvellement est la disposition protectrice du preneur afin de ne pas compromettre l’exploitation de son activité et la pérennité de son exploitation. Lorsque le bailleur refuse le renouvellement de son bail à l’expiration de celui-ci, il doit en principe lui payer une indemnité d’éviction afin de palier au préjudice subi par le preneur.
Nos experts sont souvent amenés à déterminer le montant de cette indemnité. Le calcul de l’indemnité d’éviction est essentiellement basé sur la valeur d’éléments corporels et incorporels attachés au fonds de commerce. L’expert appréciera alors la valeur de celui-ci en le considérant dans son ensemble, puisque c’est la réunion même de divers éléments (clientèle, enseigne, matériel et stock, trouble, frais…) qui forme le fonds.
Les articles L. 145-37 et L. 145-38 du Code de commerce énoncent que le loyer commercial peut être révisé tous les trois ans. Il s’agit d’une disposition d’ordre public qui s’impose aux parties, qu’il y ait ou qu’il n’y ait pas dans le bail de clause le prévoyant.
Que ce soit dans un contexte de fixation du loyer initial ou de renégociation dans un contexte de renouvellement, il est important de déterminer la valeur locative de marché. Ainsi, l’expert recherche une homogénéité et une certaine stabilité dans l’évaluation de la valeur locative à partir de références de prix couramment pratiqués, afin d’en dégager une valeur locative supportable et cohérence avec les valeurs de marché. Le rapport d’expert permettra alors de palier à un éventuel contentieux mettant à mal la relation entre le bailleur et le preneur.
Entreprises
Professionels
Trouver un expert immobilier dans votre département
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Lire plus
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
Siège Suisse – Lausanne
Rue mathurin-cordier 12
1005 Lausanne
022 342 67 12
