Les collectivités territoriales disposent d’un patrimoine immobilier souvent conséquent et affecté à des utilisations variées. Ce patrimoine immobilier d’une grande ampleur et acquis le plus généralement depuis de nombreuses années est souvent mal connu des collectivités qui en sont détentrices.
Le contexte économique actuel impose aux collectivités une contraction budgétaire passant par une gestion de leur patrimoine devant s’effectuer de manière rationalisée et adaptée permettant ainsi de précieuses économies.
Le Schéma Directeur Immobilier (SDI) constitue alors un outil puissant et adéquat pour la politique territoriale et l’économie des collectivités puisqu’il a pour principal objectif de définir les orientations de la politique patrimoniale de ces dernières.
Il s’agit en effet d’un outil de pilotage technique et financier définissant et décrivant les grandes orientations de la politique immobilière et patrimoniale d’une collectivité. Grâce à cet outil, elles peuvent ainsi construire une vision prospective de leur patrimoine bâti.
Le SDI a ainsi pour premier objectif d’adopter une démarche de gestion dynamique concernant le patrimoine immobilier des collectivités. Il s’agira alors, pour elles, de gérer d’une manière différente leurs actifs immobiliers afin de les maintenir en bon état, de pouvoir améliorer leur qualité d’usage et la performance énergétique. Le SDI permet aussi de maîtriser les divers coûts inhérents aux bâtiments en rationalisant leur occupant ou en les faisant évoluer.
Cet état des lieux du patrimoine permet ainsi un suivi autonome des performances de la programmation patrimoniale des collectivités et ce, dans le court, moyen et long terme.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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