La législation impose que l’établissement bancaire veille à ce qu’il soit procédé à une expertise immobilière « par un expert en évaluation immobilière justifiant de sa compétence professionnelle et indépendant du processus de l’octroi du prêt afin de fournir une évaluation impartiale et objective » (art. L 313-20 code de la consommation). L’expertise sera facteur de gage et de sécurité car la valeur vénale résulte d’une méthodologie précise et reconnue. Ainsi, l’expertise immobilière permettra de convaincre le banquier dans l’octroi d’un financement.
C’est en effet sur la base du rapport d’expertise que l’établissement de crédit pourra déterminer la quotité d’emprunt et le taux appliqué.
Ce ratio de risque correspond au rapport entre l’endettement et la valeur vénale du bien. Il s’agit par conséquent d’une étape indispensable pour mesurer le risque bancaire dans le cadre d’un financement.
L’expert immobilier étant neutre et indépendant, son rapport apparaît ainsi, aux yeux de l’établissement bancaire, comme une sécurité et un gage de fiabilité.
Le rachat de prêt immobilier exige la production d’une garantie financière. Cette dernière peut être constituée par une hypothèque conventionnelle sur un bien à usage d’habitation ou par une caution mutuelle.
Ces garanties financières, hypothèque conventionnelle ou caution mutuelle, permettent à l’établissement de crédit d’octroyer des financements de montants importants à long terme et à des taux d’intérêts très compétitifs puisque basés sur ceux de l’immobilier.
Il convient de remarquer que le plafond du rachat de crédit immobilier est fixé en fonction de la valeur du gage.
Il apparaît alors indispensable de connaître la valeur vénale des biens. Nos expertises immobilières permettent alors de vous aider dans vos démarches de financement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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