L’acquisition d’une entreprise est un processus long et demande une analyse complète et approfondie de divers paramètres. Pour l’acquisition d’une entreprise toutes les données financières et juridiques sont nécessaires. En tant qu’acquéreur, il faut se questionner sur la véracité des documents reçus. Car l’acquisition reste un marché à conclure entre deux parties, l’une voulant en obtenir un prix maximum et inversement pour l’autre. Ici réside toute l’utilité de demander à des experts de valoriser les actifs. Seules les sociétés cotées en bourse ont l’obligation de valoriser leurs actifs.
Il est fréquent pour une entreprise de posséder plusieurs actifs immobiliers et ce, de natures différentes. Les méthodes de valorisation étant nombreuses, il faut qu’elles soient représentatives, identifiables et vérifiables. Concernant les actifs immobiliers, la valeur réelle résulte souvent de plusieurs expertises de méthodes différentes. Les méthodes apportent chacune une vision pertinente en fonction de l’entreprise, son secteur d’activité, ses perspectives, sa taille, sa situation financière et ses performances. Bien évidemment, la valeur réelle d’une entreprise sera différente en fonction d’où vous vous placez et les expertises vous aideront à vous faire un avis sur la chose.
Pour vérifier la véracité des documents reçu, vous avez la possibilité de faire une contre-expertise. Cela évite d’entamer des actions en justice, qui, généralement prennent des années à se clôturer. Faire une contre-expertise, c’est s’offrir une garantie supplémentaire quant à la valeur vénale des biens, avoir une vision d’ensemble sur l’état des biens et quels seront les prochains travaux à prévoir. Après avoir examiné le rapport d’expertise, vous serez plus apte à entamer des négociations.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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