Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été remplacé par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Désormais, et à la différence de l’ISF, seul le patrimoine immobilier est pris en compte pour l’imposition.
Pour déterminer le seuil de l’IFI il faut prendre en compte l’ensemble des biens et droits immobiliers qui composent le foyer fiscal. Lorsque la valeur du ou des biens est supérieure ou égale à 1.3 millions d’euros vous êtes alors redevable de l’impôt sur la fortune immobilière, ce chiffre étant le seuil qui déclenche l’imposition.
La date de référence pour déterminer la valeur vénale de votre parc immobilier est le 1er janvier de l’année d’imposition.
En matière d’impôt immobilier sur la fortune, l’assiette de l’impôt est égale à la valeur de vos biens et droits immobiliers à laquelle on déduit les dettes d’acquisition, de travaux d’entretien, d’amélioration, de construction…
Les méthodes d’évaluation des biens immobiliers varient pour chaque type de bien, pour lesquelles il convient d’évaluer avec précision leurs facteurs physiques, juridiques, économiques et environnementaux. Par exemple, un bien loué ne sera pas évalué de la même manière qu’un bien libre d’occupation.
Par ailleurs, cette valeur peut également être revue à la baisse selon les caractéristiques de vos biens. En effet, les textes de lois et la jurisprudence déterminent des décotes applicables à la valeur en fonction de certains caractéristiques. Par exemple, une personne soumise à l’IFI, propriétaire de sa résidence principale peut appliquer une décote de 30 % sur la valeur vénale de son bien.
Nos experts effectuent une veille juridique permanente pour vous communiquer une valeur juste et actuelle.
L’expert évaluateur rédige un rapport formel et détaillé accompagné de ses conclusions objectives que vous pouvez opposer à l’administration fiscale afin de prévenir au maximum les risques de redressement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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