Il existe de nombreux cas où il convient de transmettre à l’administration fiscale la valeur de son bien immobilier : déclaration de succession, Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), acte de donation ou procédure de contrôle fiscal ou d’expropriation. En effet, l’administration fiscale est en droit de contrôler les prix ou les valeurs portés dans divers actes ainsi que les déclarations. Les agents de l’administration peuvent alors assurer un contrôle et, le cas échéant, procéder aux redressements correspondants.
En cas de désaccord sur la valeur d’un bien immobilier ainsi déclarée, l’administration fiscale, par l’envoi d’une proposition de rectification, fera connaître au redevable sa proposition de réévaluation. En fonction des erreurs ou des omissions concernant les éléments déclarés, les conséquences financières d’un redressement fiscal ne sont pas similaires. En effet, selon les manquements, une imposition supplémentaire sera exigée, assortie parfois d’amendes ou de pénalités.
Ainsi, pour ne pas en arriver là, il paraît opportun de se prémunir en effectuant, avec le concours d’un expert immobilier, un rapport d’expertise immobilière de valeur vénale.
Le rapport d’expertise rédigé par l’expert immobilier a pour caractéristique d’être opposable aux tiers, aux tribunaux mais aussi à l’administration fiscale.
Le rapport d’expertise peut être demandé à l’expert en amont de la déclaration de son patrimoine mais également lorsque l’administration a déjà envoyé sa proposition de rectification.
Le contribuable disposera alors d’un délai de 30 jours à compter de la réception de la proposition par l’administration fiscale pour faire parvenir ses observations.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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