LAMY Evaluation effectue des expertises de valeur vénale immobilière. Le but de l’expertise de valeur est de connaître la valeur marchande d’un bien immobilier, concordant au prix exact au prix auquel il pourrait être vendu ou acheté dans des circonstances normales de libre marché.
Nous vous aidons à évaluer la valeur exacte de votre maison ou appartement mais aussi de vos actifs professionnels. Voici les principaux objectifs :
Dans le cadre d’un achat, d’une vente ou d’une succession, il est nécessaire de connaître la valeur vénale d’un bien immobilier. L’estimation patrimoniale permet d’attester de la valeur pour un tiers (banque, administration fiscale, tiers) ou simplement de disposer d’une information aidant à une prise de décision.
La valeur vénale immobilière correspond à une estimation du juste prix d’un bien à un instant t et dans des conditions normales de libre marché. Plusieurs critères sont à prendre en compte pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier, son environnement, ses conditions juridiques, son état technique et sa place sur le marché à considérer. Pour ce faire, il existe plusieurs méthodologies que l’expert choisira en fonction du type d’actif à valoriser et de son contexte juridique.
Au delà d’un certain prix, il peut arriver les acheteurs se détournent des annonces immobilières. De fait, les propriétaires de biens, dont le prix affiché est considéré comme trop haut, éprouvent alors des difficultés pour trouver des candidats et finaliser leur projet de vente.
Le recours à une expertise immobilière est préférable, d’une part pour fixer un prix de vente au plus proche de la valeur de marché et d’autre part, pour justifier et argumenter le prix auprès des acquéreurs, en s’appuyant sur le document signé par un spécialiste ayant force probante.
En ce qui concerne les biens immobiliers détenus par plusieurs individus, il n’est pas toujours aisé de trouver un accord de la part de tous sur la valeur du bien, pouvant alors générer des conflits familiaux.
LAMY Evaluation certifie la valeur de biens résidentiels (maisons, appartements) mais aussi professionnels (locaux commerciaux, actifs industriels, hôtels restaurants, etc.) concernés. L’expertise indépendante vise à trancher les débats entre héritiers ou les ex époux. Le formalisme de la valorisation (un rapport d’expertise signé) présente l’avantage de vous prémunir également contre tout redressement fiscal et de calculer au plus juste les frais et droits inhérents à l’acte.
LAMY Evaluation intervient également pour d’autres problématiques familiales : partage, donation, divorce, SCI, personnes protégées (tutelle, curatelle), etc.
Les organismes financiers, telles que les banques, prennent souvent des garanties avant d’octroyer un prêt pour l’acquisition d’un actif immobilier.
Il est, ainsi fréquent que pour garantir le remboursement de votre prêt, elle sollicite une inscription hypothécaire sur le bien immobilier que vous souhaitez acquérir. Il devient alors nécessaire d’expertiser la valeur vénale du bien immobilier par expert indépendant.
Depuis 2018, l’ impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé pour les personnes détenant un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d’euros. Pour savoir si vous êtes imposable à l’IFI, il est important de disposer d’une estimation précise de votre patrimoine.
L’expert en valeur vénale effectue son estimation en prenant en compte un ensemble de critères qualitatifs et quantitatifs sur le bien et son environnement. En outre, d’importantes décotes peuvent venir diminuer la valeur du bien selon son mode de détention.
Il engage sa responsabilité professionnelle dans un rapport d’expertise de valeur vénale immobilière. Ce dernier peut être opposé, si besoin, à l’administration fiscale, par exemple, dans le cadre d’un contrôle ou d’un redressement.
Il existe différents impôts sur le patrimoine dont devra s’acquitter tout contribuable possesseur de biens immobiliers (actifs résidentiels ou professionnels). L’expertise de valeur vénale indépendante est devenu un outil indispensable pour répondre à des problématiques de fiscalité patrimoniale.
Locaux d’activités, entrepôts, logistiques, locaux industriels, bureaux, ERP, hôtels et restaurants, etc. Nos donneurs d’ordres, exploitants-locataires ou bailleurs nous sollicitent régulièrement pour l’estimation de la valeur vénale ou locative immobilière de leurs actifs patrimoniaux.
Les raisons sont souvent comptables : valorisation d’actifs au bilan comptable, respect de norme comptable IFRS, application réglementaire (ex IAS 36 et CRC 2002-10), crédit bail et lease back immobilier.
Notre intervention peut également intervenir dans le cadre d’un schéma directeur immobilier ou d’un plan d’action patrimonial.
Une entreprise peut avoir besoin d’une expertise précise et indépendante de la valeur d’un bien immobilier à de nombreuses étapes de sa vie : création avec apport d’actif, mise en place d’un prêt hypothécaire, cession d’actifs. Les raisons sont nombreuses. L’expertise sert ainsi souvent d’attestation pour un tiers (une banque, un commissaire aux comptes, un avocat, etc.)
Certaines activités professionnels sont réglementées et des attestations de valeur peuvent ainsi être imposées régulièrement.
C’est par exemple le cas des assureurs, qui depuis les années 1990, ont l’obligation d’expertise tous les 5 ans de leurs actifs détenus, qu’il s’agisse d’immeubles de rapport ou d’immeubles d’exploitation.
Autre exemple concernant la “pierre papier” et la réglementation liée au OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier). La réglementation exige la réalisation d’évaluation immobilière au moins 4 fois par an et à 3 mois d’intervalle. Deux experts immobiliers distincts ont alors pour mission d’établir la valeur de l’actif immobilier pour l’un et d’avoir une approche critique sur la valeur pour l’autre.
La législation permet aux collectivités publiques de jouir du droit d’acquisition du bien privé, en fonction des projets qui le nécessitent. L’expropriation est une procédure qui permet à une personne publique (État, collectivités territoriales, etc. ) de contraindre une personne privée (particulier) ou morale (entreprise) à céder la propriété de son bien, moyennant le paiement d’un prix de vente, négocié amiablement ou fixé par le juge des expropriations. Souvent minoré à la baisse par la collectivité, l’expertise de valeur vénale permettra à l’exproprié de faire valoir ses droits.
Autres cas d’intervention courant en expertise de valeur vénale immobilière : fusion / acquisition (commissariat aux apports), renégociation de baux commerciaux ou professionnel, fixation des indemnités d’expropriation / d’éviction, estimation de droit au bail / pas de porte, perte de valeur immobilière liée à un aménagement urbain, etc.
Un expert en valeur vénale immobilière peut vous aider dans le cadre d’une démarche de négociation amiable avec un tiers. Mais aussi en cas de litige porté devant un tribunal. L’objectif de la valorisation est de dégager la valeur marchande d’un bien immobilier, quel qu’il soit (appartement, maison, demeure de maître, château, terrain à bâtir, terrain agricole…).
En plus des compétences en valorisation, il est souhaitable que la mission soit confiée à un expert habitué des tribunaux. Une expérience comme expert judiciaire est un réel plus (la qualité de la signature et de l’engagement de responsabilité seront également meilleure).
Cas particulier : dans certains cas de figure, la valeur est indispensable à toute prise de décision. Ainsi, par exemple, lorsqu’un individu est protégé juridiquement et que l’un de ses actifs patrimoniaux doit être vendu, il est fréquent qu’une expertise de valeur soit demandée afin de fixer sa mise à prix. Une expertise immobilière, réalisée par un expert agréé, peut, par exemple, être demandée par le juge des tutelles.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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