Parce qu’il veut se dispenser du concours d’une agence immobilière, le propriétaire désireux de vendre par lui-même un bien immobilier doit remplir certaines conditions. En effet, il se doit d’avoir une connaissance du marché local et de ses spécificités. Il doit être capable de remplir la fonction d’un intermédiaire pour vendre dans les meilleures conditions et apporter les informations nécessaires aux acquéreurs potentiels. La vente d’un bien immobilier peut intervenir sans le concours d’un intermédiaire dont les honoraires sont parfois prohibitifs.
Il s’agit pourtant d’être capable de remplir la fonction de ce professionnel de l’immobilier et d’apporter les informations nécessaires aux personnes souhaitant se porter acquéreur. Le coût de cette mission d’expertise est, sommes toutes, dérisoire en comparaison des honoraires de négociation des agents immobiliers qui atteignent le plus souvent plusieurs dizaines de milliers d’euros.
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise justifiera d’un prix de vente à la juste valeur de marché et permettra au vendeur d’optimiser le délai de mise en vente. Par son formalisme et l’étendue des études qu’il comporte, le rapport d’expertise a un très fort degré d’opposabilité, en ce qu’il met un terme à toute discussion portant sur la valeur. Il est le meilleur support de base à toute négociation. Ce principe est d’autant plus vrai quand les enjeux sont importants (Vente concernant plusieurs biens, bien d’exceptions, …).
Un rapport d’expertise rigoureux, une équipe d’experts spécialisés par typologie d’actif et ayant une connaissance pointue des singularités des marchés locaux, une signature reconnue, autant d’éléments indispensables à la vente d’un bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire.
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques attachées à chaque bien, ou encore la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur) sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
La tentation est forte pour un propriétaire de croire que cette valeur repose sur une simple valeur moyenne de marché au m2. Les modes constructifs, la localisation, l’environnement, l’exposition, les nuisances éventuelles, la qualité des prestations, autant d’éléments qui ont un impact fort sur la valeur. Il est courant de constater des écarts de valeurs pouvant atteindre 30 à 40% sur deux biens dans un même immeuble, mais ayant des caractéristiques différentes (étage élevé ou non, exposition, vue…)
D’autres éléments peuvent avoir une incidence forte sur la valeur et seul un expert immobilier sera capable de les appréhender. En effet, on parlera notamment des hypothèses de création de valeur. Elles impliquent des méthodes de valorisation différentes puisqu’elles reposent sur des projections (bilan promoteur, droits à construire…). La sous-évaluation d’un bien immobilier a des conséquences graves sur la vente de celui-ci. Les enjeux sont souvent importants et le manque à gagner peut représenter des sommes très conséquentes. Il paraît donc nécessaire, voire indispensable, de réaliser une expertise de valeur vénale pour fixer le prix de vente de son bien immobilier.
Un bien à la vente depuis trop longtemps en raison d’un prix en inadéquation avec la position du marché va éveiller la méfiance des acquéreurs potentiels. Le marché immobilier, comme tout marché, s’autorégule et le prix de vente du bien finit par baisser inexorablement. Il est fréquent de constater que des biens immobiliers dont le prix de vente a été surévalué lors de leur mise sur le marché finissent par se vendre en dessous de leur valeur vénale pour palier à la méfiance des acquéreurs potentiels liée au délai de vente.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Grâce à la qualité du signataire du rapport et de l’étendue des études, l’analyse portée sur la valeur du bien n’est pas sujette à caution. Elle a, de par le fait, une grande force probante et une forte opposabilité. Dans un contexte transactionnel, elle détermine ce que doit être le prix de vente du bien et permet au vendeur comme à l’acquéreur de sécuriser leur relation et d’asseoir la vente sur la juste valeur du bien.
La négociation, si elle intervient, est une étape cruciale du processus de vente. Il arrive souvent que les échanges soient infructueux et que cette étape soit rendue insurmontable en raison de divergences concernant la valeur du bien. Le rapport d’expertise, dans un tel contexte, prend alors toute sa dimension et rend compte de son utilité. Il met un terme aux discussions portant sur la valeur et sert de base à la négociation. Il sécurise le vendeur sur son prix de vente et conforte l’acquéreur sur le montant de son offre. Ce principe s’applique à toute négociation et il est d’autant plus vrai lorsque les enjeux ou les écarts de valeur sont importants. L’expertise de valeur vénale est généralement amenée à être une pièce fondamentale dans la constitution de tout projet immobilier.
La valeur immobilière peut être nécessaire dans différents contextes. Nos experts immobiliers sont à votre écoute. Nous nous adaptons à votre situation afin de vous proposer la meilleure solution possible. Vous pouvez contacter l’un de nos experts dès aujourd’hui.
Contactez un expert immobilier en remplissant le formulaire ci-dessous
Si, après avoir validé le formulaire en cliquant sur le bouton « Envoyer », un message d’erreur apparaît, veuillez accepter tous nos cookies en modifiant votre consentement en cliquant sur le lien ci-après :
L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
Lire plus
La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
Siège France – Lyon
12 rue Jean-Elysée Dupuy
69410 Champagne-au-Mont-d’Or
Siège Suisse – Lausanne
Rue mathurin-cordier 12
1005 Lausanne
022 342 67 12
