L’avis de valeur est un document généralement gratuit réalisé par un agent immobilier. Il permet de donner l’estimation d’un bien.
Pour cela, l’agent immobilier va utiliser les outils mis à sa disposition pour estimer la valeur vénale d’un bien. Il est cependant important de souligner que la valeur juridique d’un avis de valeur n’est pas reconnue.
Pour bénéficier d’une analyse complète et reconnue il faudra se tourner vers un expert immobilier qui élabora pour vous un rapport d’expertise immobilière afin de déterminer un prix le plus juste possible.
L’avis de valeur est un document ayant une validité d’environ 6 mois sous forme numérique ou papier qui estime le prix auquel un bien peut être vendu.
Il ne s’adresse pas seulement à un simple particulier il peut être aussi demandé par des investisseurs immobiliers. Ce dernier est réalisé par un agent immobilier afin d’informer le propriétaire sur le potentiel prix de vente ou de location de son bien en amont de sa commercialisation.
Avoir en sa possession ce document est une étape très importante pour assurer une vente. Connaître la valeur vénale d’un bien est un atout primordial sur le marché de l’immobilier. Il va apporter de la crédibilité au propriétaire qui met en vente ou en location son bien. Ainsi il pourra se démarquer de la concurrence sur le marché immobilier.
Acquérir toutes les connaissances et tous les outils pour calculer la valeur vénale de son bien n’est pas à la portée de tout le monde. Il est donc essentiel de faire appel aux compétences d’un professionnel de l’immobilier afin de calculer l’avis de valeur de son bien pour optimiser les futures potentielles ventes ou location.
L’intensité de la concurrence sur le marché immobilier est élevée, il est donc primordial pour le propriétaire de se démarquer et d’être guidé au maximum vers un prix précis de son bien. Ce document va donc permettre un gain de temps considérable en multipliant les opportunités de ventes.
L’avis de valeur peut être calculé de façon simple et gratuite sur certains sites internet ayant développé un outil permettant d’estimer un bien. Cependant, si le propriétaire veut un avis de valeur plus qualitatif, une estimation basée sur une adresse sans visite terrain n’est pas idéale. Pour évaluer de façon précise la valeur d’un bien il est préférable de faire appel aux compétences d’un agent immobilier. L’agent immobilier effectuera une visite du bien, ce qui permettra de mieux contextualiser l’estimation.
Pour assurer un avis de valeur le plus juste possible il est important d’étudier deux données. Les données du marché et les données du bien.
L’analyse du marché prend en compte l’environnement du bien (proximité de commerces, d’écoles, de centres culturels), le prix au mètre carré du secteur, la localisation, l’attractivité et la sécurité du secteur.
Pour réaliser un avis de valeur l’agent immobilier va analyser les critères de valorisation du bien : sa superficie, son orientation ainsi que sa date de construction et la présence ou pas d’extérieure (jardin, balcon, terrasse)
Pour établir un avis de valeur il est important de connaître le climat économique présent sur le marché de l’immobilier.
En effet, si la conjoncture économique est favorable pour le marché de l’immobilier les demandes pour des acquisitions de bien vont augmenter considérablement.
Le calcul d’un avis de valeur doit prendre en compte l’existence d’autres biens identiques sur le marché immobilier.
En effet, il ne faut pas oublier que le marché immobilier est un lieu hyper-concurrentiel.
Si votre bien est à un prix supérieure au prix d’un autre bien identique les demandes d’acquisition seront moins importantes pour le vôtre.
La différence entre un avis de valeur et un rapport d’expertise immobilière réside dans le fait que l’avis de valeur n’est pas reconnu juridiquement contrairement à une expertise immobilière.
En effet, il est réalisé par un agent immobilier mais ce dernier n’engage pas sa responsabilité. L’expertise immobilière quant à elle est réalisée par un expert qualifié (expert immobilier ou notaire). Cette expertise est beaucoup plus détaillée et permet de lister tous les facteurs de valorisation du bien pour établir un prix fixe reconnu juridiquement. En outre, le prix défini par l’expert ne sera pas contestable lors d’une vente.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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