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Quand peut-on augmenter le loyer d’un bail commercial ?

Au moment de signature du bail commercial ou au cours d’une procédure de renégociation de loyer commercial, les parties conviennent d’un loyer dont le montant correspondra le plus souvent à la valeur locative du bien. Cette dernière est déterminée en fonction de nombreux critères comme l’emplacement, l’état général du bien, l’importance du flux piéton, etc.

Mais comme vous le savez certainement, le montant du loyer fait l’objet d’une augmentation dans le temps, dans le but de l’ajuster avec la réalité, ou plus précisément dans l’objectif de rattraper l’inflation. Néanmoins, même si le propriétaire a le droit d’augmenter le loyer du bail, il ne peut le faire que dans le respect de plusieurs dispositions légales portant notamment sur le moment de l’augmentation et les plafonds.

Alors, dans la pratique, comment augmenter le loyer d’un bail commercial en toute légalité.

Augmentation du loyer dans un bail commercial : quelles bases légales ?

Le droit du propriétaire d’augmenter le loyer de son bien est une prérogative inhérente au droit de propriété qu’il possède sur son bien. Ce droit se justifie aussi par la fluctuation de la valeur du bien, ou pour être précis, par l’augmentation de la valeur des biens immobiliers au fil du temps. Malgré tout, l’augmentation du loyer d’un bail commercial n’est pas soumise au bon vouloir du propriétaire. La loi encadre strictement l’exercice de ce droit afin d’éviter les abus et protéger les intérêts du locataire.

En France, le code de commerce définit la majorité des règles à respecter pour la conclusion des baux commerciaux dont celles relatives au renouvellement ou encore au montant du loyer d’un bail. On retrouve ces règles aux articles L145-37 à L145-41 dudit Code.

Les cas où une augmentation de loyer peut être envisagée ou autorisée

Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer d’un bail commercial quand il le souhaite, il ne peut le faire que dans des cas prévus par la loi et le contrat lui-même.

Les cas d’augmentation du loyer prévus par la loi

La loi prévoit plusieurs situations où le propriétaire peut demander la révision du loyer. Ces situations sont : la révision triennale, le renouvellement du bail, le changement significatif des facteurs locaux de commercialité.

Révision triennale

La loi permet au propriétaire de demander l’augmentation du loyer tous les trois ans. Il s’agit d’un droit qu’il peut exercer même si le contrat de bail ne le prévoit pas. Néanmoins, pour l’exercer, le propriétaire ne doit en faire la demande que 3 ans à compter de :

  • De l’entrée effective du locataire dans les locaux ;
  • De la date de conclusion du renouvellement du bail ;
  • De la précédente révision.

Notez toutefois qu’aucun délai maximum n’est nécessaire pour demander la révision triennale. Ainsi, vous pouvez toujours demander l’exercice de ce droit même 5 ans après l’une des échéances précitées.

Renouvellement de bail

Lorsque le bail arrive à échéance, généralement 9 ans après sa signature, le propriétaire peut demander une hausse du loyer. L’article L145-33 du Code de commerce pose le principe selon lequel l’alignement du loyer révisé se fait sur la valeur locative des locaux. Si les parties ne trouvent pas une entente, cette valeur est fixée en fonction des paramètres suivants :

  • Les caractéristiques du bien ;
  • La destination des lieux ;
  • Les obligations des parties ;
  • Les facteurs locaux de commercialité ;
  • Les prix couramment pratiqués par le voisinage.

Il est important de noter que le législateur a prévu un mécanisme pour protéger les locataires d’une hausse trop importante du loyer et qui seraient de nature à compromettre la viabilité de son exploitation. C’est dans cette optique qu’il a posé le principe suivant lequel la variation du loyer ne peut dépasser la variation que connait l’indice des loyers commerciaux (ILC), ou lorsqu’il s’applique, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), intervenu depuis la dernière fixation du loyer.

Le nouveau loyer peut s’obtenir avec la formule suivante :

Loyer de renouvellement = loyer actuel x indice applicable à la date de prise d’effet du bail à renouveler/indice applicable à la date de prise d’effet du bail

Changement significatif des facteurs locaux de commercialité

Le Code de commerce prévoit dans son article L145-39 la possibilité de réviser le loyer en dehors des périodes triennales si des changements significatifs des facteurs locaux de commercialité influent sur la valeur du local commercial.

Il peut s’agir de la création d’un pôle d’attraction, la valorisation des voiries, la fermeture de commerces, l’abandon de certains commerces, la recrudescence de l’insécurité, etc. De telles modifications peuvent justifier le réajustement du prix d’un loyer. La demande de révision du loyer pour ce motif ne peut être faite qu’une fois tous les 3 ans.

Aménagement conventionnel de la révision du loyer

Les conditions de révision du loyer d’un bail commercial peuvent aussi être fixées par les parties à l’aide de l’insertion d’une clause d’indexation annuelle ou d’une clause-recette.

Clause d’indexation annuelle

Au moment de fixer le loyer initial, locataire et bailleur peuvent inclure dans le contrat de bail une clause d’échelle d’indexation annuelle, ou clause d’échelle mobile. Cette clause permet de faire évoluer le montant du loyer en fonction d’un indice.

L’indice est choisi librement par les parties, mais doit toutefois être en relation directe avec l’activité du locataire. S’il s’agit d’une activité commerciale et artisanale, les parties ont le choix entre l’ICC (Indice du coût de la construction) et l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux). S’il s’agit d’une activité tertiaire, il est plus intéressant d’opter pour l’ILAT (Indice des Loyers d’Activité Tertiaire).

Clause recette

Cette clause permet au bailleur de fixer le prix du loyer suivant le montant du chiffre d’affaires réalisé par le locataire. Avec cette clause, le loyer est totalement variable. Elle est le plus souvent binaire, c’est-à-dire, composée de :

  • Une partie fixe : un loyer minimum garanti déterminé sur la base de la valeur locative ;
  • Une partie variable déterminée suivant le pourcentage du chiffre d’affaires du locataire.

Afin d’éviter le risque de litige, il est recommandé de détailler dans le contrat le mode de calcul du chiffre d’affaires du locataire ainsi que les informations mises à disposition au bailleur pour le contrôle.

Procédure à suivre pour mettre en œuvre une augmentation de loyer

La démarche à faire pour augmenter le loyer d’un bail commercial s’articule autour de 3 points.

Notification écrite du locataire

Si vous souhaitez augmenter le loyer de votre bien, nous vous recommandons de toujours en informer le locataire. C’est d’ailleurs obligatoire pour la révision triennale. En effet, la demande de révision triennale doit être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée au locataire avec accusé de réception.

Lorsque les conditions de l’augmentation sont prévues dans le contrat par l’insertion d’une clause d’indexation, la demande d’augmentation n’est pas obligatoire. Il vous suffit de prévenir le locataire au moins un mois avant la prise à effet du nouveau loyer.

Respect des délais de préavis

Si l’augmentation est réalisée dans le cadre du renouvellement du bail, vous devez donner congé à votre locataire 6 mois avant le terme du bail et en proposant, à cette occasion, un renouvellement avec le nouveau montant du loyer.

Présentation des justifications et des éléments de preuve motivant l’augmentation du loyer

La notification doit toujours être accompagnée des pièces justifiant l’augmentation du loyer : méthodes de calculs du nouveau loyer, rapport d’étude de commercialité, facture de travaux, etc.

Négocier ou contester une augmentation de loyer : comment s’y prendre ?

Vous êtes locataire et vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation de loyer demandée par votre bailleur ? La première chose que vous pouvez faire est de contacter ce dernier et de négocier une baisse ou un report de la date d’application du nouveau loyer.

Sinon, vous pouvez tout simplement contester la pertinence des justifications avancées par le propriétaire. Vous pouvez faire appel à un professionnel pour vérifier ces justifications et trouver des solutions pour les contrecarrer. En cas désaccord irréconciliable, il faudra demander de l’aide à un médiateur, un arbitre, ou à un juge.

En conclusion, pour éviter le risque de litige, il est important de comprendre les stipulations du contrat de bail avant de signer ce dernier, surtout celles entourant les modalités d’augmentation du loyer. Il faut également prendre le temps de bien discuter au moment des négociations et ne pas hésiter à se faire aider par un spécialiste en bail commercial afin de transcrire dans le contrat les exigences de chaque partie.

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