La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
La tendance haussière des prix des l’immobilier qui prévaut depuis déjà un an a connu un pic à la fin de 2016. Les professionnels de l’immobilier s’accordent sur le fait que le marché de l’ancien est en passe d’enregistrer un nouveau record historique.
Les ventes ont atteint un niveau exceptionnel en 2011. Bien que les statistiques exactes ne soient pas encore établies, les experts ont enregistré un volume pouvant surpasser les derniers records enregistrés. En 2016, environ 840.000 logements (maisons et appartements confondus) ont fait l’objet d’une vente. Le réseau Orpi a relevé des hausses respectives de 10%, 15% et 19% à Marseille, Paris et Lyon, contre un marché relativement stable à Toulouse.
Les acteurs de l’immobilier ne sont pas unanimes sur les estimations. Du côté de Century 21, par exemple, la moyenne nationale est de l’ordre de 1,7% tandis que LPI-SeLoger la fixe à 2,7%. Pour sa part, Meilleurs Agents estime 2,9% de hausse sur la vente dans les dix premières villes françaises. Les notaires donnent des chiffres plus détaillées, mentionnant 2% en ce qui concerne les maisons et 1,2%. Les statistiques des notaires se fondent sur les actes de vente signées en septembre. A partir de l’automne 2016, les chiffres se sont plutôt basés sur les avant-contrats, ce qui a permis d’évaluer 3,9% de hausse sur la valeur vénale des appartements et 5,4% pour les maisons.
Si les chiffres ne concordent pas, c’est parce que les entités les ayant établi ne disposent pas des mêmes sources. En effet, les statistiques se basent sur le nombre d’agence et les lieux d’implantation, entre autres. Dans certains cas, les variations de prix résultent d’un rééquilibrage. Il est ainsi possible que les estimations se fassent sur 5 années voire plus, permettant une appréciation plus juste de la valeur vénale d’un bien immobilier destiné à la vente. D’autre part, les taux d’intérêt relativement bas optimisent cette stabilité du marché. Les acquéreurs peuvent en effet se permettre d’acheter une moyenne de 84m², un vrai record d’après Century 21.
Excepté à l’intérieur du Grand Paris, en Rhône-Alpes et dans la région PACA, l’acquisition d’un bien immobilier peut se faire sans apport personnel. Les ménages empruntent de ce fait une moyenne de 150.000€, ce qui correspond à la valeur moyenne des logements dans 70% des villes françaises. Avec un taux de 1,5% et des mensualités de 700€, l’achat s’avère rentable et accessible à un plus grand nombre de particuliers.
Les vendeurs de maisons et d’appartements ont fait preuve de discernement jusqu’à l’automne 2016. Mais les statistiques définitives du dernier trimestre ne sont pas encore établies, ce qui laisse présager des surprises. Il est probable que les prix continuent à grimper, en particulier à Paris. Néanmoins, une valeur vénale et éventuellement des taux à la hausse risqueraient de ralentir le marché. Rappelons que les mois précédant et suivant les élections présidentielles voient généralement une stagnation, voire un déclin des ventes immobilières.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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