La réévaluation libre des actifs immobiliers : avantages et inconvénients
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Les propriétaires qui vendent leur maison pour la première fois le savent, la réaction des acheteurs s’avère souvent surprenante et inattendue.
Ces derniers sont regardants sur la qualité du bien immobilier, sur sa localisation et n’acceptent un prix qu’après négociation sur chaque critère. Les années où les ventes immobilières s’effectuaient facilement semblent révolues. Aujourd’hui, le vendeur doit sans cesse s’adapter à l’évolution du marché s’il veut parvenir à faire des bénéfices.
L’expertise de valeur vénale immobilière consiste à réaliser une estimation du prix réel de l’habitation en tenant compte du contexte économique et d’autres paramètres importants, intrinsèques au bien immobilier. La valeur vénale immobilière correspond donc à la valeur réelle à l’instant t de la maison (ou de l’appartement) en question. Réaliser une expertise est indispensable quand l’on souhaite optimiser ses possibilités de vente. En effet, l’expertise permet de choisir un prix raisonnable, réaliste qui prend en compte les attentes d’une clientèle exigeante.
Par home staging, il faut entendre la dépersonnalisation du mobilier et de la décoration de sa maison à vendre. L’acheteur qui visite la maison ne doit pas ressentir un environnement trop marqué, reflétant la personnalité du propriétaire. En effet, il doit pouvoir s’imaginer dans ce nouvel espace, ce qui serait difficile si tout évoque la présence du propriétaire. Avant son arrivée, le vendeur devra repeindre l’intérieur en blanc, enlever photos et posters, désencombrer les pièces et effectuer quelques petites réparations.
Une annonce sur une maison en vente “intéressante” attirera le chaland. A contrario, s’il manque des informations, cela peut se traduire par l’absence de prise de contact et dans le meilleur des cas par des demandes de renseignements supplémentaires sur la maison en vente.
Mais si ces demandes de renseignements ne débouchent que rarement sur des visites, cela peut signifier que les informations fournies par le vendeur ne sont pas suffisamment explicites. Un manque de photos ou une clarté dans la description du bien (et de ses qualités) qui font défauts peuvent freiner l’enthousiasme des acquéreurs potentiels.
Les habitations très anciennes et comportant de nombreux défauts sont généralement mises à l’écart par les agents immobiliers. La raison réside dans le fait que celles-ci nécessitent d’importants travaux de réfection. Ces travaux dissuadent bon nombre d’acquéreurs. Une maison en voie d’achèvement ne trouve pas aussitôt preneur pour des raisons identiques.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Lors d’une succession, les héritiers sont alors tenus d’évaluer la valeur vénale de ces biens et de transmettre cette information à l’administration fiscale dans un délai de six mois…
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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