La valorisation d’un bien immobilier consiste à déterminer et appliquer la bonne stratégie permettant d’optimiser l’utilisation et les revenus tirés.
La valorisation consiste également à réaliser des actions sur le bien de nature à augmenter la valeur du bien immobilier. Il peut alors être utile d’évaluer une valeur projetée du bien. La valeur projetée constitue une hypothèse future de valeur de revente. Elle prend en compte les améliorations apportées au cours de l’opération de valorisation.
Plusieurs leviers permettent de valoriser un bien immobilier : augmentation du loyer, augmentation de la valeur, baisse de la vacance, construction d’une extension, diminution des charges…
Nous vous présentons au travers cet article plusieurs moyens de valorisation d’un actif immobilier.
La valorisation d’un bien immobilier peut prendre la forme d’un changement de destination. Un bien peut présenter plusieurs usages : habitation, commercial, bureau, entrepôt… Changer de destination signifie changer l’usage pour lequel est fait le bien. Cela peut nécessiter des investissements.
La valorisation par un changement d’usage peut permettre de rendre disponible le bien pour des utilisateurs dont le marché est composé des loyers plus élevés. Au-delà de l’obtention d’un loyer plus élevé, le changement de destination peut permettre de diminuer le risque de vacance. Il peut être opportun de configurer le bien à un usage pour lequel la relocation du bien et/ou les durées de location sont plus favorables.
Avant de procéder à un changement de destination, il est nécessaire de se renseigner sur la faisabilité juridique de l’opération.
Il convient notamment de vérifier si le Plan Local d’Urbanisme autorise la future destination. Il est toutefois possible de solliciter la mairie pour une modification du PLU mais cette démarche peut prendre plusieurs années.
Aussi, certaines destinations font l’objet d’une réglementation particulière. On peut citer par exemple les normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite) applicables aux ERP (Établissements Recevant du Public).
Le bien objet de l’opération de valorisation peut faire partie d’une copropriété. Il est alors nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas certaines activités.
Le changement de destination d’un immeuble à usage d’habitation est soumis à un certain formalisme. Il est nécessaire de déposer une déclaration préalable en mairie. La mairie peut refuser le changement de destination. L’absence de réponse dans les deux mois suivants la déclaration préalable constitue une acceptation tacite.
Dans certaines grandes agglomérations, les possibilités de transformer un logement pour un autre usage sont restreintes. Sur certains arrondissements de Paris notamment le changement de destination d’un logement passe parfois par un mécanisme de compensation. Ce mécanisme consiste à « offrir » une surface d’habitation en compensation du logement perdu. L’importance de la surface à offrir dépend du classement de la zone et de l’importance du projet de valorisation. Cette disposition a pour objectif de préserver la surface de logement disponible en zone tendue.
Il est possible de valoriser un immeuble en changeant son mode locatif. Encore une fois les objectifs poursuivis peuvent être nombreux. Il peut s’agir notamment de viser une augmentation du loyer ou une baisse de la vacance.
En matière d’habitation par exemple, les baux de courte durée génèrent, à temps d’occupation égal, un revenu supérieur par rapport aux baux d’habitations classiques. Depuis l’émergence d’Airbnb, beaucoup d’investisseurs ont délaissé les modes locatifs classiques. Selon la mairie de Paris, entre 25 000 et 30 000 logements seraient loués à l’année via Airbnb dans la capitale.
Il est important de préciser que la transformation d’un logement en location touristique constitue souvent un changement de destination. C’est notamment le cas lorsqu’on souhaite louer en meublé touristique un logement qui n’est pas sa résidence principale. Il en est de même lorsqu’on a pour projet de louer pour plus de 120 jours par an en meublé touristique sa résidence principale. Il peut donc être nécessaire dans ce cas de procéder à la compensation évoquée précédemment.
Une opération de valorisation peut prendre la forme d’une simple rénovation.
L’objectif poursuivi peut être tout simplement de faire gagner de la valeur au bien. Dans ce genre d’opérations il est nécessaire de prendre en compte l’imposition au titre de la plus-value.
La valeur vénale d’un bien dépend de son état et de la qualité de ses prestations. Toutefois un écueil ne doit pas être commis. Le gain de valeur ne correspond pas exactement au montant des travaux réalisés. Les acquéreurs potentiels fondent leur décision sur l’état et la qualité du bien mais pas sur le montant des travaux réalisés. Il est important d’envisager séparément le montant des travaux envisagé et le gain de valeur escompté.
Une rénovation peut également permettre de faire rentrer le bien dans un marché où les loyers sont plus élevés. Ce genre d’opération nécessite au préalable d’être certain qu’une demande à loyer plus élevée existe sur l’emplacement du bien.
La valorisation d’un bien immobilier peut également prendre la forme d’une véritable restructuration.
Par exemple, il peut être parfois nécessaire de revoir le découpage du bien. Un immeuble peut devenir obsolète s’il propose des surfaces devenues hors standard.
Par exemple, depuis plusieurs décennies on constate un désintérêt des studios sur le marché des stations de ski. Certains propriétaires d’immeubles ont fait le choix de réunir deux ou trois studios pour former un seul logement. Cela permet de proposer une surface en accord avec les besoins de ce marché.
La valorisation d’un actif immobilier est plus une affaire de prévision que d’instinct. Pour s’assurer de la cohérence d’une stratégie de valorisation, il est recommandé de réaliser un business plan.
Le business doit envisager la faisabilité technique, financière et juridique du projet de valorisation. Le business plan doit également prévoir les revenus et charges à l’issue de l’opération de valorisation.
L’intervention d’un Expert en Évaluation dans le cadre d’un projet de valorisation d’un bien immobilier peut être utile à plusieurs niveaux. Les Experts LAMY sont notamment compétents pour déterminer des valeurs projetées (valeur locative et valeurs vénale).
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La valorisation d’un bien immobilier consiste à déterminer et appliquer la bonne stratégie permettant d’optimiser l’utilisation et les revenus tirés.
La valorisation consiste également à réaliser des actions sur le bien de nature à augmenter la valeur du bien immobilier. Il peut alors être utile d’évaluer une valeur projetée du bien. La valeur projetée constitue une hypothèse future de valeur de revente. Elle prend en compte les améliorations apportées au cours de l’opération de valorisation.
Plusieurs leviers permettent de valoriser un bien immobilier : augmentation du loyer, augmentation de la valeur, baisse de la vacance, construction d’une extension, diminution des charges…
Nous vous présentons au travers cet article plusieurs moyens de valorisation d’un actif immobilier.
La valorisation d’un bien immobilier peut prendre la forme d’un changement de destination. Un bien peut présenter plusieurs usages : habitation, commercial, bureau, entrepôt… Changer de destination signifie changer l’usage pour lequel est fait le bien. Cela peut nécessiter des investissements.
La valorisation par un changement d’usage peut permettre de rendre disponible le bien pour des utilisateurs dont le marché est composé des loyers plus élevés. Au-delà de l’obtention d’un loyer plus élevé, le changement de destination peut permettre de diminuer le risque de vacance. Il peut être opportun de configurer le bien à un usage pour lequel la relocation du bien et/ou les durées de location sont plus favorables.
Avant de procéder à un changement de destination, il est nécessaire de se renseigner sur la faisabilité juridique de l’opération.
Il convient notamment de vérifier si le Plan Local d’Urbanisme autorise la future destination. Il est toutefois possible de solliciter la mairie pour une modification du PLU mais cette démarche peut prendre plusieurs années.
Aussi, certaines destinations font l’objet d’une réglementation particulière. On peut citer par exemple les normes PMR (Personnes à Mobilité Réduite) applicables aux ERP (Établissements Recevant du Public).
Le bien objet de l’opération de valorisation peut faire partie d’une copropriété. Il est alors nécessaire de vérifier que le règlement de copropriété n’interdit pas certaines activités.
Le changement de destination d’un immeuble à usage d’habitation est soumis à un certain formalisme. Il est nécessaire de déposer une déclaration préalable en mairie. La mairie peut refuser le changement de destination. L’absence de réponse dans les deux mois suivants la déclaration préalable constitue une acceptation tacite.
Dans certaines grandes agglomérations, les possibilités de transformer un logement pour un autre usage sont restreintes. Sur certains arrondissements de Paris notamment le changement de destination d’un logement passe parfois par un mécanisme de compensation. Ce mécanisme consiste à « offrir » une surface d’habitation en compensation du logement perdu. L’importance de la surface à offrir dépend du classement de la zone et de l’importance du projet de valorisation. Cette disposition a pour objectif de préserver la surface de logement disponible en zone tendue.
Il est possible de valoriser un immeuble en changeant son mode locatif. Encore une fois les objectifs poursuivis peuvent être nombreux. Il peut s’agir notamment de viser une augmentation du loyer ou une baisse de la vacance.
En matière d’habitation par exemple, les baux de courte durée génèrent, à temps d’occupation égal, un revenu supérieur par rapport aux baux d’habitations classiques. Depuis l’émergence d’Airbnb, beaucoup d’investisseurs ont délaissé les modes locatifs classiques. Selon la mairie de Paris, entre 25 000 et 30 000 logements seraient loués à l’année via Airbnb dans la capitale.
Il est important de préciser que la transformation d’un logement en location touristique constitue souvent un changement de destination. C’est notamment le cas lorsqu’on souhaite louer en meublé touristique un logement qui n’est pas sa résidence principale. Il en est de même lorsqu’on a pour projet de louer pour plus de 120 jours par an en meublé touristique sa résidence principale. Il peut donc être nécessaire dans ce cas de procéder à la compensation évoquée précédemment.
Une opération de valorisation peut prendre la forme d’une simple rénovation.
L’objectif poursuivi peut être tout simplement de faire gagner de la valeur au bien. Dans ce genre d’opérations il est nécessaire de prendre en compte l’imposition au titre de la plus-value.
La valeur vénale d’un bien dépend de son état et de la qualité de ses prestations. Toutefois un écueil ne doit pas être commis. Le gain de valeur ne correspond pas exactement au montant des travaux réalisés. Les acquéreurs potentiels fondent leur décision sur l’état et la qualité du bien mais pas sur le montant des travaux réalisés. Il est important d’envisager séparément le montant des travaux envisagé et le gain de valeur escompté.
Une rénovation peut également permettre de faire rentrer le bien dans un marché où les loyers sont plus élevés. Ce genre d’opération nécessite au préalable d’être certain qu’une demande à loyer plus élevée existe sur l’emplacement du bien.
La valorisation d’un bien immobilier peut également prendre la forme d’une véritable restructuration.
Par exemple, il peut être parfois nécessaire de revoir le découpage du bien. Un immeuble peut devenir obsolète s’il propose des surfaces devenues hors standard.
Par exemple, depuis plusieurs décennies on constate un désintérêt des studios sur le marché des stations de ski. Certains propriétaires d’immeubles ont fait le choix de réunir deux ou trois studios pour former un seul logement. Cela permet de proposer une surface en accord avec les besoins de ce marché.
La valorisation d’un actif immobilier est plus une affaire de prévision que d’instinct. Pour s’assurer de la cohérence d’une stratégie de valorisation, il est recommandé de réaliser un business plan.
Le business doit envisager la faisabilité technique, financière et juridique du projet de valorisation. Le business plan doit également prévoir les revenus et charges à l’issue de l’opération de valorisation.
L’intervention d’un Expert en Évaluation dans le cadre d’un projet de valorisation d’un bien immobilier peut être utile à plusieurs niveaux. Les Experts LAMY sont notamment compétents pour déterminer des valeurs projetées (valeur locative et valeurs vénale).
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L’estimation est une étape importante d’un projet d’achat d’un bien immobilier. Déterminer correctement le prix d’un bien est une mission compliquée.
Le bail emphytéotique à connu un renouveau, il est devenu un outil d’investissement. En effet, bailleur et emphytéote trouvent leur intérêt dans l’opération
Les droits de l’emphytéote sont cessibles. Toutefois la détermination de la valeur de ces droits fait l’objet de méthodologies particulières.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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