Comme évoqué dans notre article « les contexte de valorisation des actifs immobiliers des entreprises », la transmission d’une entreprise est une situation nécessitant la réalisation d’une expertise.
L’acquisition ou la cession des actifs immobiliers est un sujet crucial au moment de transmettre son entreprise. Devenir propriétaire de l’actif immobilier représente plusieurs avantages pour le repreneur. Il est donc important de se faire accompagner par un expert Immobilier pour la valorisation de ces actifs.
L’acquisition des actifs immobiliers dans le même temps que l’entreprise a deux principaux avantages. L’acquisition du bien immobilier représente un moyen de capitalisation pour l’avenir. Elle possède également plusieurs avantages sur le plan comptable.
Lorsque le chef d’entreprise n’est pas propriétaire des actifs immobiliers ou il exerce son activité, le loyer est versé à fonds perdus. Autrement dit, le loyer ne rapporte rien d’autre qu’un droit d’usage sur l’actif.
Le loyer ne représente pas la seule somme dépensée à fonds perdus. Le régime des baux commerciaux permet au bailleur de mettre à la charge du preneur la taxe foncière. Le Code de Commerce autorise également le bailleur à mettre à la charge du preneur les travaux et frais d’entretien du bien.
Aussi, au moment de l’acquisition d’une entreprise, il n’est pas rare que le repreneur souhaite réaliser des travaux. Il s’agit souvent d’adapter le local à son mode de fonctionnement. Si le chef d’entreprise n’a pas acquis l’actif immobilier, les travaux réalisés vont améliorer un bien dont il n’est pas propriétaire.
Le chef d’entreprise qui acquiert les actifs immobiliers en même temps que l’entreprise va rembourser un emprunt dont le montant mensuel est souvent comparable à celui d’un loyer. Les remboursements d’emprunt ne sont pas payés à fonds perdu et représentent un investissement. En effet, il représente un investissement en vue d’acquérir un bien immobilier qui sera, plus tard, source de revenu.
Procéder ainsi permet de capitaliser à long terme sur les actifs immobiliers. Au moment de la revente de l’entreprise, l’actif immobilier peut représenter une source supplémentaire de revenu si le repreneur souhaite les reprendre. L’actif immobilier peut aussi constituer une source de revenu certaine et régulière si on fait le choix de louer l’actif immobilier au repreneur. Le chef d’entreprise peut alors percevoir les fruits d’un actif financé par son entreprise. Nombreux sont les chefs d’entreprises disposant d’un complément de retraite grâce à la location de l’actif immobilier de leur ancienne entreprise.
Une fois l’emprunt remboursé, le chef d’entreprise réalise une économie sur le coût du loyer.
L’acquisition de l’actif immobilier permet de réduire le résultat de son entreprise. S’il y moins de résultat, il y a moins d’impôt à payer. Plusieurs postes relatifs à l’actif immobilier constituent des charges déductibles du résultat. Il s’agit notamment des frais d’entretien ou des frais d’acquisition. Toutefois le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas déductible du résultat. Seuls les intérêts de l’emprunt sont une charge déductible.
L’actif immobilier représente une immobilisation amortissable. La durée d’amortissement d’un bien immobilier est généralement comprise entre 20 et 50 ans. Étant donnée la valeur importante que représente un actif immobilier, l’amortissement sur celui-ci permet une baisse considérable du résultat.
Attention, procéder ainsi représente un risque. Lorsque l’actif immobilier est la propriété de la société exploitante, il rentre dans l’assiette du droit de gage général des créanciers. L’actif immobilier pourrait alors répondre des dettes de l’entreprise. C’est pourquoi beaucoup de chefs d’entreprises font le choix de détenir l’actif immobilier via une autre société que l’entreprise exploitante. Dans ce cas-là, les réductions du résultat précédemment évoquées ne sont pas possibles.
La valorisation des actifs immobiliers par un expert immobilier a plusieurs avantages.
Un rapport d’expertise apporte toutes les preuves nécessaires pour conforter la valeur annoncée. Il s’agit d’envisager l’importance de tous les éléments pouvant intervenir dans la détermination de la valeur. Les experts du Cabinet Lamy procèdent à des études étendues. Une étude juridique, environnementale et une analyse du bâti est réalisée. En fonction du contexte, certains aspects fiscaux sont pris en compte. Une étude de marché est également réalisée pour analyser l’état et l’évolution récente des principaux indicateurs de marché.
Le rapport d’expertise représente donc un atout dans la négociation. Il constitue un outil d’aide à la décision pour déterminer s’il est opportun d’acquérir ou de céder l’actif immobilier et à quel prix. Présenter un rapport au repreneur de son entreprise est également un gage de transparence dans la négociation.
La valorisation de l’actif immobilier par un expert permet d’envisager sereinement les incidences comptables et fiscales de la transmission de l’entreprise. Il est important d’inscrire en comptabilité la juste valeur de l’actif immobilier. Il convient notamment de réaliser correctement la ventilation entre le terrain et la construction. La construction est amortissable alors que le terrain ne l’est pas.
Le Cabinet Lamy dispose d’experts spécialisés en immobilier d’entreprise. Notre équipe intervient régulièrement dans des missions de valorisation de biens professionnels : murs commerciaux, sites industriels, bureaux…
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Comme évoqué dans notre article « les contexte de valorisation des actifs immobiliers des entreprise », la transmission d’une entreprise est une situation nécessitant la réalisation d’une expertise.
L’acquisition ou la cession des actifs immobiliers est un sujet crucial au moment de transmettre son entreprise. Devenir propriétaire de l’actif immobilier représente plusieurs avantages pour le repreneur. Il est donc important de se faire accompagner par un expert Immobilier pour la valorisation de ces actifs.
Lorsque le chef d’entreprise n’est pas propriétaire des actifs immobiliers ou il exerce son activité, le loyer est versé à fonds perdus. Autrement dit, le loyer ne rapporte rien d’autre qu’un droit d’usage sur l’actif.
Le loyer ne représente pas la seule somme dépensée à fonds perdus. Le régime des baux commerciaux permet au bailleur de mettre à la charge du preneur la taxe foncière. Le Code de Commerce autorise également le bailleur à mettre à la charge du preneur les travaux et frais d’entretien du bien.
Aussi, au moment de l’acquisition d’une entreprise, il n’est pas rare que le repreneur souhaite réaliser des travaux. Il s’agit souvent d’adapter le local à son mode de fonctionnement ou de donner un « coup de jeune » à l’entreprise. Si le chef d’entreprise n’a pas acquis l’actif immobilier, les travaux réalisés vont améliorer un bien dont il n’est pas propriétaire.
Le chef d’entreprise qui acquiert les actifs immobiliers dans le même temps que l’entreprise va rembourser un emprunt dont le montant mensuel est souvent comparable à celui d’un loyer. Les remboursements d’emprunt ne sont pas payés à fonds perdu et représentent un investissement. En effet, il représente un investissement en vue d’acquérir un bien immobilier qui sera, plus tard, source de revenu.
Procéder ainsi permet de capitaliser à long terme sur les actifs immobiliers. Au moment de la revente de l’entreprise, l’actif immobilier peut représenter une source supplémentaire de revenu si le repreneur souhaite les reprendre. L’actif immobilier peut aussi constituer une source de revenu certaine et régulière si on fait le choix de louer l’actif immobilier au repreneur. Le chef d’entreprise peut alors percevoir les fruits d’un actif financé par son entreprise. Nombreux sont les chefs d’entreprises disposant d’un complément de retraite grâce à la location de l’actif immobilier de leur ancienne entreprise.
Une fois l’emprunt remboursé, le chef d’entreprise réalise une économie sur le coût du loyer.
L’acquisition de l’actif immobilier permet de réduire le résultat de son entreprise. S’il y moins de résultat, il y a moins d’impôt à payer. Plusieurs postes relatifs à l’actif immobilier constituent des charges déductibles du résultat. Il s’agit notamment des frais d’entretien, des frais d’acquisition. Toutefois le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas déductible du résultat. Seuls les intérêts de l’emprunt sont une charge déductible.
L’actif immobilier représente une immobilisation amortissable. La durée d’amortissement d’un bien immobilier est généralement comprise entre 20 et 50 ans. Étant donnée la valeur importante que représente un actif immobilier, l’amortissement sur celui-ci permet une baisse considérable du résultat.
Attention, procéder ainsi représente un risque. Lorsque l’actif immobilier est la propriété de la société exploitante, il rentre dans l’assiette du droit de gage général des créanciers. L’actif immobilier pourrait alors répondre des dettes de l’entreprise. C’est pourquoi beaucoup de chefs d’entreprises font le choix de détenir l’actif immobilier via une autre société que l’entreprise exploitante. Dans ce cas-là, les réductions du résultat précédemment évoquées ne sont pas possibles.
L’acquisition de l’actif immobilier permet de réduire le résultat de son entreprise. S’il y moins de résultat, il y a moins d’impôt à payer. Plusieurs postes relatifs à l’actif immobilier constituent des charges déductibles du résultat. Il s’agit notamment des frais d’entretien, des frais d’acquisition. Toutefois le remboursement du capital de l’emprunt n’est pas déductible du résultat. Seuls les intérêts de l’emprunt sont une charge déductible.
L’actif immobilier représente une immobilisation amortissable. La durée d’amortissement d’un bien immobilier est généralement comprise entre 20 et 50 ans. Étant donnée la valeur importante que représente un actif immobilier l’amortissement sur celui-ci permet une baisse considérable du résultat.
Attention, procéder ainsi représente un risque. Lorsque l’actif immobilier est la propriété de la société exploitante, il rentre dans l’assiette du droit de gage général des créanciers. L’actif immobilier pourrait alors répondre des dettes de l’entreprise. C’est pourquoi beaucoup de chefs d’entreprises font le choix de détenir l’actif immobilier via une autre société que l’entreprise exploitante. Dans ce cas-là, les réductions du résultat précédemment évoquées ne sont pas possibles.
La valorisation des actifs immobiliers par un expert a plusieurs avantages.
Un rapport d’expertise apporte toutes les preuves nécessaires pour conforter la valeur annoncée. Il s’agit d’envisager l’importance de tous les éléments pouvant intervenir dans la détermination de la valeur. Les experts du Cabinet Lamy procèdent à des études étendues. Une étude juridique, environnementale et une analyse du bâti est réalisée. En fonction du contexte, certains aspects fiscaux sont pris en compte. Une étude de marché est également réalisée pour analyser l’état et l’évolution récente des principaux indicateurs de marché.
Le rapport d’expertise représente donc un atout dans la négociation. Il constitue un outil d’aide à la décision pour déterminer s’il est opportun d’acquérir ou de céder l’actif immobilier et à quel prix. Présenter un rapport au repreneur de son entreprise est également un gage de transparence dans la négociation.
La valorisation de l’actif immobilier par un expert permet d’envisager sereinement les incidences comptables et fiscales de la transmission de l’entreprise. Il est important d’inscrire en comptabilité la juste valeur de l’actif immobilier. Il convient notamment de réaliser correctement la ventilation entre le terrain et la construction. La construction est amortissable alors que le terrain ne l’est pas.
Le Cabinet Lamy Expertise dispose d’experts spécialisés en immobilier d’entreprise. Notre équipe intervient régulièrement dans des missions de valorisation de biens professionnels : murs commerciaux, sites industriels, bureaux…
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Le Pacte Dutreil vise à alléger le coût fiscal de la transmission d’une entreprise familiale. Il permet notamment de bénéficier d’une exonération d’impôt.
Les entreprises peuvent procéder à la valorisation de leurs actifs immobiliers dans différents contextes : lors d’une transmission d’entreprise par exemple.
Le Lease-back immobilier, ou cession bail, est une alternative qui permet aux entreprises d’obtenir des liquidités dans un délai court.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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