Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet
Achat ou vente d’un local commercial, le guide complet Dans la catégorie des investissements immobiliers, l’achat d’un local commercial pour la location ou la revente
S’il est vrai qu’investir dans l’immobilier est généralement rentable, il faut toutefois faire preuve de discernement. Face à une valeur vénale en hausse et des taux au rabais, les recommandations des professionnels permettent de mieux se positionner.
L’investissement locatif dans un bien neuf offre la perspective d’une défiscalisation encadrée par la loi Pinel. Jusqu’au 31 décembre 2017, les acquéreurs profiteront d’une réduction d’impôt pouvant atteindre les 21% suivant la durée de mise en location. La circonspection s’impose toutefois au vu de la valeur vénale dont la hausse continue va de 0,7% à 7,8% selon la ville. La vente ne promet pas une plus-value importante, même au bout de 12 ans. En parallèle, la location ne sera pas assurément une source de revenus considérable. Il est conseillé d’investir uniquement dans un bien immobilier existant et non sur plan.
Malgré la hausse des prix et des taux, l’investissement locatif dans l’ancien demeure rentable. Les rénovations (plafonnées à 10 700€ au cours de la première année) peuvent être déduites du revenu global tandis que le solde sera imputé aux revenus fonciers de la décennie suivante. Il faut par ailleurs se référer aux obligations fixées par la loi pour la transition énergétique, la loi Alur, la taxe foncière et les charges de copropriété qui sont en hausse constante.
Le Portugal et l’Espagne sont en tête de liste pour le cadre de vie et les conditions foncières et fiscales. Un investisseur qui vise la rentabilité avant tout peut se tourner vers l’Allemagne. Hors zone euro, il est essentiel de se prémunir par le biais d’assurances particulières.
En ce qui concerne le viager occupé, le dispositif repose essentiellement sur la date de décès du vendeur. L’acquéreur paie une somme au comptant et verse le reste à titre de rente. Il s’agit donc d’un achat à crédit qui n’implique pas d’organisme financier.
Les sociétés civiles de placement immobilier (SPCI) gagnent du terrain. La valeur vénale augmente, mais les loyers sont stationnaires à défaut d’une modeste évolution. Il est de ce fait préconisé de diversifier la nature des actifs.
La rentabilité brute s’articule autour de 5% selon Monsieur Parking, un site expert dans ce domaine. Les loyers sont assimilés aux revenus fonciers et ouvrent droit à 30% d’abattement s’ils ne dépassent pas le seuil annuel de 15 000€. L’idéal sera d’investir dans des grandes villes et dans des infrastructures assurant un excellent niveau de sécurité pour remédier à la vacance locative.
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Pourquoi investir dans la pierre papier ? La pierre papier est une forme d’investissement immobilier. Les placements dans la pierre papier s’effectuent via l’intermédiaire de
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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