Les héritages sont souvent source de conflits. Afin d’éviter ces désagréments, pourquoi ne pas opter pour une donation du patrimoine immobilier ? Cette opportunité apporte des avantages fiscaux non négligeables. Avant toute action, il est préférable de se renseigner auprès d’un professionnel.
Lors d’une donation manuelle – de la main à la main – un écrit peut être établi sans passer devant un notaire. C’est le cas pour les biens meubles, les sommes d’argent ou les valeurs mobilières. Par contre, l’acte notarié devant un notaire revêt un caractère obligatoire lors de la donation d’un bien immobilier. Il se fait en présence du donateur et du bénéficiaire qui doit exprimer son consentement. Une fois signé, celui-ci est irrévocable. Le notaire se charge de la déclaration de la donation auprès de l’administration fiscale.
La donation peut être faite en faveur d’un héritier tel qu’un enfant mais également au profit d’un tiers. Elle se détermine selon la qualité du bénéficiaire. La donation par préciput permet d’avantager celui qui en est bénéficiaire mais l’inconvénient est de devoir potentiellement indemniser les héritiers lors de la succession. Il est préférable de choisir une donation-partage afin de léguer le bien de façon équitable, surtout en cas de fratrie. La donation avec réserve d’usufruit est avantageuse pour le donateur qui conserve l’usufruit et apporte des avantages fiscaux au donataire.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, il est conseillé de verser régulièrement une somme s’élevant à 100 000 euros maximum. Lors d’une donation à un enfant, il s’agit du montant de l’abattement fiscal, montant sur lequel aucun droit de donation n’est dû. Celui-ci est renouvelé tous les quinze ans et il est défini selon le degré de parenté. Il est recommandé de ne jamais transmettre sa résidence principale car en cas de difficulté financière, l’accord du donataire pour la vente est nécessaire et il peut s’y opposer.
Contrairement à la pleine propriété, Le démembrement de propriété est un procédé qui consiste à donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. Concrètement le donateur a le droit d’occuper ou de percevoir les loyers du bien immobilier. Comme dans une relation propriétaire/locataire, les charges sont réparties. Le bénéficiaire se charge des gros travaux et le donateur des réparations mineures, ainsi que des charges fiscales ou de copropriété. Il a la possibilité de prendre en charge l’ensemble des coûts mais cette information doit être signifiée dans l’acte notarié.
Une fois signé, l’acte notarié de donation est en principe irrévocable. Sous certaines conditions, la révocation est possible, notamment si la preuve de l’ingratitude du bénéficiaire est avérée. Toutefois ce sont des cas rares et difficiles à prouver. D’autres motifs existent comme l’inexécution des charges, celles-ci doivent être précisées sur l’acte, ou la clause de retour, en cas de prédécès du bénéficiaire. Lors de donation entre époux, si aucun contrat de mariage n’est établi, le donateur peut la révoquer de son seul fait ou dans le cadre d’un divorce.
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Les héritages sont souvent source de conflits. Afin d’éviter ces désagréments, pourquoi ne pas opter pour une donation du patrimoine immobilier ? Cette opportunité apporte des avantages fiscaux non négligeables. Avant toute action, il est préférable de se renseigner auprès d’un professionnel.
Lors d’une donation manuelle – de la main à la main – un écrit peut être établi sans passer devant un notaire. C’est le cas pour les biens meubles, les sommes d’argent ou les valeurs mobilières. Par contre, l’acte notarié devant un notaire revêt un caractère obligatoire lors de la donation d’un bien immobilier. Il se fait en présence du donateur et du bénéficiaire qui doit exprimer son consentement. Une fois signé, celui-ci est irrévocable. Le notaire se charge de la déclaration de la donation auprès de l’administration fiscale.
La donation peut être faite en faveur d’un héritier tel qu’un enfant mais également au profit d’un tiers. Elle se détermine selon la qualité du bénéficiaire. La donation par préciput permet d’avantager celui qui en est bénéficiaire mais l’inconvénient est de devoir potentiellement indemniser les héritiers lors de la succession. Il est préférable de choisir une donation-partage afin de léguer le bien de façon équitable, surtout en cas de fratrie. La donation avec réserve d’usufruit est avantageuse pour le donateur qui conserve l’usufruit et apporte des avantages fiscaux au donataire.
Pour bénéficier des avantages fiscaux, il est conseillé de verser régulièrement une somme s’élevant à 100 000 euros maximum. Lors d’une donation à un enfant, il s’agit du montant de l’abattement fiscal, montant sur lequel aucun droit de donation n’est dû. Celui-ci est renouvelé tous les quinze ans et il est défini selon le degré de parenté. Il est recommandé de ne jamais transmettre sa résidence principale car en cas de difficulté financière, l’accord du donataire pour la vente est nécessaire et il peut s’y opposer.
Contrairement à la pleine propriété, Le démembrement de propriété est un procédé qui consiste à donner la nue-propriété et conserver l’usufruit. Concrètement le donateur a le droit d’occuper ou de percevoir les loyers du bien immobilier. Comme dans une relation propriétaire/locataire, les charges sont réparties. Le bénéficiaire se charge des gros travaux et le donateur des réparations mineures, ainsi que des charges fiscales ou de copropriété. Il a la possibilité de prendre en charge l’ensemble des coûts mais cette information doit être signifiée dans l’acte notarié.
Une fois signé, l’acte notarié de donation est en principe irrévocable. Sous certaines conditions, la révocation est possible, notamment si la preuve de l’ingratitude du bénéficiaire est avérée. Toutefois ce sont des cas rares et difficiles à prouver. D’autres motifs existent comme l’inexécution des charges, celles-ci doivent être précisées sur l’acte, ou la clause de retour, en cas de prédécès du bénéficiaire. Lors de donation entre époux, si aucun contrat de mariage n’est établi, le donateur peut la révoquer de son seul fait ou dans le cadre d’un divorce.
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Le Lease-back immobilier, ou cession bail, est une alternative qui permet aux entreprises d’obtenir des liquidités dans un délai court.
Malgré l’absence de la clientèle étrangère, le marché des biens d’exception résiste bien au contexte actuel car c’est une valeur sûre.
Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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