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Transmettre un bien de son vivant

Transmettre un bien immobilier de son vivant

Lorsque vous possédez un patrimoine immobilier et des enfants ou petits-enfants, la question de la donation se pose. En effet, il est plus intéressant de transmettre son patrimoine de son vivant qu’en succession. Plusieurs mécanismes de transmission sont possibles pour profiter des avantages fiscaux. Préparer une donation de son vivant permet de répartir, également ou non, le patrimoine en évitant des disputes familiales après un décès.

 

On peut distinguer deux formes de donation pour des biens immobiliers : la donation-partage et la donation simple. L’objet d’une donation peut être diverse : pleine propriété, parts de société civile immobilière, usufruit ou nue-propriété.

transmettre bien immobilier

Forme de la donation

Les deux formes de donation profitent d’un abattement fiscal. L’abattement varie en fonction du lien de parenté qui lie le donataire au bénéficiaire. La donation d’un parent à un enfant profite d’un abattement fiscal sur le montant des droits à payer. Cette tranche est de l’ordre de 100.000 € tous les 15 ans par parent et par enfant. Ainsi, un couple pourra profiter de l’abattement pour deux donations de 100 000 € pour un enfant.

La donation simple

La donation simple s’effectue, comme son nom l’indique, à une seule personne. Celle-ci peut être un ami, un parent ou une association. Si cette donation est à destination de l’un de vos héritiers, elle peut prendre la forme d’une avance sur héritage et sera perçue comme un avancement d’hoirie. Si tel est le cas, la personne ayant perçu l’avancement devra rendre des comptes aux héritiers si cela entame la part réservataire des autres héritiers. Pour rappel, la part réservataire est une partie du patrimoine successoral qui ne peut être déshéritée.

 

Cette forme de donation, pour les familles nombreuses, privilégie un enfant en particulier. Au décès du donateur, des comptes devront être rendus aux autres héritiers.

La donation partage

Cette forme de donation permet à une personne de donner, soit la totalité soit une partie de ses biens, à plusieurs autres. C’est à la fois une donation et un partage : les héritiers reçoivent une donation de part égale. Dans le cadre de biens immobiliers, ceux-ci seront évalués le jour de la donation et leurs valeurs vénales seront figées. La moins-value ou la plus-value enregistrée le jour du décès ne sera pas prise en compte. Ce don évite potentiellement les contentieux qu’il pourrait y avoir après le décès.

Démembrement d’un bien immobilier

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier possède le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il peut librement habiter ou louer le bien et en percevoir les loyers. Le nue-propriétaire dispose des murs du bien.

 

Le démembrement permet à un parent de garder le droit de jouissance de son bien tout en préparant sa succession. Les abattements sont les mêmes que pour la donation. La fiscalité est d’autant plus avantageuse car elle est calculée en fonction de la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. La valeur de cette nue-propriété dépend de l’âge du donateur comme nous pouvons le voir dans le tableau.

Age du donateur

moins de 21 ans
de 21 à 30 ans
de 31 à 40 ans
de 41 à 50 ans
de 51 à 60 ans
de 61 à 70 ans
de 71 à 80 ans
de 81 à 90 ans
à partir de 91 ans

Valeur de l'usufruit

90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %

Valeur de la nue-propriété

10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %

Au décès de l’usufruitier, son droit est récupéré par ses héritiers, sans frais. Si une personne possédant la nue-propriété hérite de l’usufruit, le remembrement du bien s’effectue automatiquement.

La société civile immobilière

La transmission de patrimoine par donation de parts de SCI peut s’effectuer par donation simple ou par donation-partage. Le calcul des droits s’effectue sur l’actif net de la SCI et les emprunts en cours ne seront donc pas pris en compte.

 

La donation de parts se trouve souvent être la plus avantageuse. En plus des abattements fiscaux, des décotes sont d’application en fonction de la quote-part cédée. Ces décotes peuvent aller jusqu’à 30%.

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Transmettre un bien immobilier de son vivant

Lorsque vous possédez un patrimoine immobilier et des enfants ou petits-enfants, la question de la donation se pose. En effet, il est plus intéressant de transmettre son patrimoine de son vivant qu’en succession. Plusieurs mécanismes de transmission sont possibles pour profiter des avantages fiscaux. Préparer une donation de son vivant permet de répartir, également ou non, le patrimoine en évitant des disputes familiales après un décès.

 

On peut distinguer deux formes de donation pour des biens immobiliers : la donation-partage et la donation simple. L’objet d’une donation peut être diverse : pleine propriété, parts de société civile immobilière, usufruit ou nue-propriété.

transmettre bien immobilier

Forme de la donation

Les deux formes de donation profitent d’un abattement fiscal. L’abattement varie en fonction du lien de parenté qui lie le donataire au bénéficiaire. La donation d’un parent à un enfant profite d’un abattement fiscal sur le montant des droits à payer. Cette tranche est de l’ordre de 100.000 € tous les 15 ans par parent et par enfant. Ainsi, un couple pourra profiter de l’abattement pour deux donations de 100 000 € pour un enfant.

La donation simple

La donation simple s’effectue, comme son nom l’indique, à une seule personne. Celle-ci peut être un ami, un parent ou une association. Si cette donation est à destination de l’un de vos héritiers, elle peut prendre la forme d’une avance sur héritage et sera perçue comme un avancement d’hoirie. Si tel est le cas, la personne ayant perçu l’avancement devra rendre des comptes aux héritiers si cela entame la part réservataire des autres héritiers. Pour rappel, la part réservataire est une partie du patrimoine successoral qui ne peut être déshéritée.

 

Cette forme de donation, pour les familles nombreuses, privilégie un enfant en particulier. Au décès du donateur, des comptes devront être rendus aux autres héritiers.

La donation partage

Cette forme de donation permet à une personne de donner, soit la totalité soit une partie de ses biens, à plusieurs autres. C’est à la fois une donation et un partage : les héritiers reçoivent une donation de part égale. Dans le cadre de biens immobiliers, ceux-ci seront évalués le jour de la donation et leurs valeurs vénales seront figées. La moins-value ou la plus-value enregistrée le jour du décès ne sera pas prise en compte. Ce don évite potentiellement les contentieux qu’il pourrait y avoir après le décès.

Démembrement d’un bien immobilier

Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier possède le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il peut librement habiter ou louer le bien et en percevoir les loyers. Le nue-propriétaire dispose des murs du bien.

 

Le démembrement permet à un parent de garder le droit de jouissance de son bien tout en préparant sa succession. Les abattements sont les mêmes que pour la donation. La fiscalité est d’autant plus avantageuse car elle est calculée en fonction de la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. La valeur de cette nue-propriété dépend de l’âge du donateur comme nous pouvons le voir dans le tableau.

Age du donateur

moins de 21 ans
de 21 à 30 ans
de 31 à 40 ans
de 41 à 50 ans
de 51 à 60 ans
de 61 à 70 ans
de 71 à 80 ans
de 81 à 90 ans
à partir de 91 ans

Valeur de l'usufruit

90 %
80 %
70 %
60 %
50 %
40 %
30 %
20 %
10 %

Valeur de la nue-propriété

10 %
20 %
30 %
40 %
50 %
60 %
70 %
80 %
90 %

Au décès de l’usufruitier, son droit est récupéré par ses héritiers, sans frais. Si une personne possédant la nue-propriété hérite de l’usufruit, le remembrement du bien s’effectue automatiquement.

La société civile immobilière

La transmission de patrimoine par donation de parts de SCI peut s’effectuer par donation simple ou par donation-partage. Le calcul des droits s’effectue sur l’actif net de la SCI et les emprunts en cours ne seront donc pas pris en compte.

 

La donation de parts se trouve souvent être la plus avantageuse. En plus des abattements fiscaux, des décotes sont d’application en fonction de la quote-part cédée. Ces décotes peuvent aller jusqu’à 30%.

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