Lorsque vous possédez un patrimoine immobilier et des enfants ou petits-enfants, la question de la donation se pose. En effet, il est plus intéressant de transmettre son patrimoine de son vivant qu’en succession. Plusieurs mécanismes de transmission sont possibles pour profiter des avantages fiscaux. Préparer une donation de son vivant permet de répartir, également ou non, le patrimoine en évitant des disputes familiales après un décès.
On peut distinguer deux formes de donation pour des biens immobiliers : la donation-partage et la donation simple. L’objet d’une donation peut être diverse : pleine propriété, parts de société civile immobilière, usufruit ou nue-propriété.
Les deux formes de donation profitent d’un abattement fiscal. L’abattement varie en fonction du lien de parenté qui lie le donataire au bénéficiaire. La donation d’un parent à un enfant profite d’un abattement fiscal sur le montant des droits à payer. Cette tranche est de l’ordre de 100.000 € tous les 15 ans par parent et par enfant. Ainsi, un couple pourra profiter de l’abattement pour deux donations de 100 000 € pour un enfant.
La donation simple s’effectue, comme son nom l’indique, à une seule personne. Celle-ci peut être un ami, un parent ou une association. Si cette donation est à destination de l’un de vos héritiers, elle peut prendre la forme d’une avance sur héritage et sera perçue comme un avancement d’hoirie. Si tel est le cas, la personne ayant perçu l’avancement devra rendre des comptes aux héritiers si cela entame la part réservataire des autres héritiers. Pour rappel, la part réservataire est une partie du patrimoine successoral qui ne peut être déshéritée.
Cette forme de donation, pour les familles nombreuses, privilégie un enfant en particulier. Au décès du donateur, des comptes devront être rendus aux autres héritiers.
Cette forme de donation permet à une personne de donner, soit la totalité soit une partie de ses biens, à plusieurs autres. C’est à la fois une donation et un partage : les héritiers reçoivent une donation de part égale. Dans le cadre de biens immobiliers, ceux-ci seront évalués le jour de la donation et leurs valeurs vénales seront figées. La moins-value ou la plus-value enregistrée le jour du décès ne sera pas prise en compte. Ce don évite potentiellement les contentieux qu’il pourrait y avoir après le décès.
Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier possède le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il peut librement habiter ou louer le bien et en percevoir les loyers. Le nue-propriétaire dispose des murs du bien.
Le démembrement permet à un parent de garder le droit de jouissance de son bien tout en préparant sa succession. Les abattements sont les mêmes que pour la donation. La fiscalité est d’autant plus avantageuse car elle est calculée en fonction de la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. La valeur de cette nue-propriété dépend de l’âge du donateur comme nous pouvons le voir dans le tableau.
moins de 21 ans
de 21 à 30 ans
de 31 à 40 ans
de 41 à 50 ans
de 51 à 60 ans
de 61 à 70 ans
de 71 à 80 ans
de 81 à 90 ans
à partir de 91 ans
90 %
80 %
70 %
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10 %
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80 %
90 %
Au décès de l’usufruitier, son droit est récupéré par ses héritiers, sans frais. Si une personne possédant la nue-propriété hérite de l’usufruit, le remembrement du bien s’effectue automatiquement.
La transmission de patrimoine par donation de parts de SCI peut s’effectuer par donation simple ou par donation-partage. Le calcul des droits s’effectue sur l’actif net de la SCI et les emprunts en cours ne seront donc pas pris en compte.
La donation de parts se trouve souvent être la plus avantageuse. En plus des abattements fiscaux, des décotes sont d’application en fonction de la quote-part cédée. Ces décotes peuvent aller jusqu’à 30%.
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Lorsque vous possédez un patrimoine immobilier et des enfants ou petits-enfants, la question de la donation se pose. En effet, il est plus intéressant de transmettre son patrimoine de son vivant qu’en succession. Plusieurs mécanismes de transmission sont possibles pour profiter des avantages fiscaux. Préparer une donation de son vivant permet de répartir, également ou non, le patrimoine en évitant des disputes familiales après un décès.
On peut distinguer deux formes de donation pour des biens immobiliers : la donation-partage et la donation simple. L’objet d’une donation peut être diverse : pleine propriété, parts de société civile immobilière, usufruit ou nue-propriété.
Les deux formes de donation profitent d’un abattement fiscal. L’abattement varie en fonction du lien de parenté qui lie le donataire au bénéficiaire. La donation d’un parent à un enfant profite d’un abattement fiscal sur le montant des droits à payer. Cette tranche est de l’ordre de 100.000 € tous les 15 ans par parent et par enfant. Ainsi, un couple pourra profiter de l’abattement pour deux donations de 100 000 € pour un enfant.
La donation simple s’effectue, comme son nom l’indique, à une seule personne. Celle-ci peut être un ami, un parent ou une association. Si cette donation est à destination de l’un de vos héritiers, elle peut prendre la forme d’une avance sur héritage et sera perçue comme un avancement d’hoirie. Si tel est le cas, la personne ayant perçu l’avancement devra rendre des comptes aux héritiers si cela entame la part réservataire des autres héritiers. Pour rappel, la part réservataire est une partie du patrimoine successoral qui ne peut être déshéritée.
Cette forme de donation, pour les familles nombreuses, privilégie un enfant en particulier. Au décès du donateur, des comptes devront être rendus aux autres héritiers.
Cette forme de donation permet à une personne de donner, soit la totalité soit une partie de ses biens, à plusieurs autres. C’est à la fois une donation et un partage : les héritiers reçoivent une donation de part égale. Dans le cadre de biens immobiliers, ceux-ci seront évalués le jour de la donation et leurs valeurs vénales seront figées. La moins-value ou la plus-value enregistrée le jour du décès ne sera pas prise en compte. Ce don évite potentiellement les contentieux qu’il pourrait y avoir après le décès.
Le démembrement consiste à diviser la pleine propriété d’un bien en deux : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier possède le droit de jouissance du bien, c’est-à-dire qu’il peut librement habiter ou louer le bien et en percevoir les loyers. Le nue-propriétaire dispose des murs du bien.
Le démembrement permet à un parent de garder le droit de jouissance de son bien tout en préparant sa succession. Les abattements sont les mêmes que pour la donation. La fiscalité est d’autant plus avantageuse car elle est calculée en fonction de la valeur de la nue-propriété au jour de la donation. La valeur de cette nue-propriété dépend de l’âge du donateur comme nous pouvons le voir dans le tableau.
moins de 21 ans
de 21 à 30 ans
de 31 à 40 ans
de 41 à 50 ans
de 51 à 60 ans
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Au décès de l’usufruitier, son droit est récupéré par ses héritiers, sans frais. Si une personne possédant la nue-propriété hérite de l’usufruit, le remembrement du bien s’effectue automatiquement.
La transmission de patrimoine par donation de parts de SCI peut s’effectuer par donation simple ou par donation-partage. Le calcul des droits s’effectue sur l’actif net de la SCI et les emprunts en cours ne seront donc pas pris en compte.
La donation de parts se trouve souvent être la plus avantageuse. En plus des abattements fiscaux, des décotes sont d’application en fonction de la quote-part cédée. Ces décotes peuvent aller jusqu’à 30%.
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En matière de renégociation des loyers commerciaux, deux concepts juridiques importants interviennent : la valeur locative et le plafonnement du loyer.
Le nouveau DPE a un impact sur le marché immobilier. Il peut être mauvais comme bon, en fonction du logement : maison ou appartement.
La réévaluation libre des actifs est un moyen incontournable en cette période pour trouver de nouvelles sources de financement.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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