Les erreurs à éviter lors de l’achat d’un fonds de commerce
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Si les prix immobiliers ont majoritairement connu une importante hausse vers la fin du 20e siècle, le déclin a débuté dans les années 2000. Le point sur ce marché en France et ailleurs dans le monde en 2016-2017.
Après la chute de 2007, le marché espagnol ne semble pas remonter la pente alors que les Irlandais ont enregistré 34% de hausse à compter du second trimestre 2013. Aux USA, une baisse de 19% s’est faite entre 2007 et 2012, suivie d’une hausse de 22%. À Chicago, les logements individuels ont subi une hausse moyenne de 63% à partir de 2012. Du côté français, les résultats sont encourageants. En juillet 2016, 839 000 ventes de logements anciens, cumulées sur douze mois, ont été enregistrées. Ces chiffres dépassent largement les statistiques de 2007 et 2012, années pourtant propices au marché.
Après trois trimestres de hausse constante, les prix en France chutent de 0,1% en comparaison avec le 1er trimestre 2016. Mais en un an, l’évolution reste positive (+0,6%). Selon Standard é Poor’s, le marché français devrait progresser d’environ 3% en 2017. Du côté de Xerfi, le rebond est estimé à +2,1% cette année. Au Royaume-Uni, un indice annuel de +8,8% est évoqué. De nouveaux records ont été atteints, selon UBS. Chez les asiatiques, chaque pays évolue à son rythme. Alors que le Japon connaît le déclin depuis les années 1990, les prix s’envolent en Corée du Sud, du moins jusqu’au second trimestre 2012. En Afrique du Sud, la croissance est aussi rapide que continue, avec une hausse de 38% depuis 2012.
À Paris, les prix net vendeur des appartements s’élèvent à 7 974€/m² en décembre 2016, soit +3,1% comparé à décembre 2015.
À Cannes, le mètre carré s’élève à 5 404€, soit 0,9% de hausse en une année. Non loin de là, le marché d’Antibes affiche des prix moyens de 4 414€/m², ce qui équivaut à 1% de hausse en un an. En novembre 2016, une évolution de +5,9% est notée à Lyon qui affiche un prix médian de 3 366€/m². Par contre, Marseille connaît -0,8% qui se traduit par une moyenne de 2 384€/m². Ce recul n’est toutefois pas aussi conséquent que dans les villes comme Mulhouse et Roubaix qui ont respectivement subi -6,7% et -4,8% de baisse.
La valeur des logements anciens connait une hausse trimestrielle de 1,2% et une amélioration annuelle de 1,8%. Les prix des maisons ont augmenté de 2% contre 1,4% en ce qui concerne les appartements.
La hausse trimestrielle dans le neuf est de 0,8% pour une augmentation de 0,9% sur un an. La hausse des prix des maisons avoisine les 2% tandis que la progression du côté des appartements est de 1,4%.
Les biens immobiliers semblent avoir une valeur en permanente hausse sur quatre trimestres consécutifs : +0,4%, +1,3%, +3% et +3,7% de fin 2015 au 3e trimestre 2016. Depuis début 2012, il s’agit de la plus forte remontée (+7%), avec une moyenne de 1,2% de hausse par trimestre.
La valeur vénale d’un bien immobilier est sa valeur marchande, c’est-à-dire la valeur à laquelle le bien pourrait être vendu sur le marché immobilier.
Le bail commercial en France est un instrument juridique crucial pour les entreprises et les commerçants qui cherchent à établir une présence physique…
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
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