Lorsqu’une succession survient, le patrimoine du défunt doit être partagé entre les différents héritiers. Les biens sont, dans un premier temps, détenus en indivision. Cette situation d’indivision est nécessairement temporaire puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (art. 815 du Code civil).
Comme évoqué dans notre article « DIVORCE, SUCCESSION : COMMENT ÉVALUER LE RACHAT DE SOULTE ? », l’héritier qui souhaite acquérir la pleine propriété d’un bien de la succession doit indemniser ses cohéritiers. Il doit racheter la part que chacun détient sur le bien. On parle de rachat de soulte. L’évaluation du montant de la soulte, dans le cadre d’une succession, dépend donc de la part que détient chacun des héritiers sur le bien.
Le présent article a pour objet de vous éclairer sur le nombre de parts qui revient à chaque héritier. En matière de succession, le nombre de parts est déterminé par les règles de dévolution successorale.
Les parts revenant à chacun des héritiers diffèrent en fonction de la présence, ou non, d’un conjoint dans la succession. Elles diffèrent également si le défunt a organisé sa succession. Toutefois, l’organisation de la succession est encadrée par la loi. On ne peut pas priver certains héritiers de leur succession : c’est la réserve héréditaire.
Ce sont les articles 756 à 767 du Code Civil qui définissent les règles s’appliquant aux biens du défunt, en présence d’un conjoint survivant. Le principe de base est que le conjoint survivant a toujours des droits sur la succession.
Précision importante : dans le présent article, le conjoint doit être assimilé à l’époux ou à l’épouse. Les règles évoquées dans cet article ne s’appliquent que dans le cadre d’un mariage. La dévolution successorale est différente dans le cadre d’un PACS ou d’un concubinage.
En l’absence d’ascendants ou de descendants, le conjoint hérite de la totalité de la succession. Si le défunt a des ascendants ou des descendants, le conjoint partage l’héritage avec ces personnes.
S’il y a dans la succession des enfants ou des descendants le conjoint dispose d’un choix. Il peut choisir entre l’usufruit de la totalité des biens et la propriété du quart des biens. Le conjoint dispose d’un délai de trois mois pour opter.
Si le conjoint n’a pas fait connaître son choix dans les trois mois, il est réputé avoir opté pour l’usufruit. Il est également réputé avoir choisi l’usufruit s’il décède avant d’avoir fait connaître son choix.
Lorsque le conjoint opte pour l’usufruit, il dispose d’une faculté de conversion de l’usufruit en rente viagère. Les héritiers devenus nu-propriétaire bénéficient de la même faculté. Cette demande peut être réalisée jusqu’au partage définitif. La demande de conversion peut faire l’objet d’un accord amiable entre les héritiers. À défaut d’accord, la demande est soumise au juge. Le juge ne peut ordonner la conversion de l’usufruit sur la résidence principale du conjoint. La conversion nécessite donc l’accord du conjoint.
Les héritiers peuvent aussi décider d’un commun accord de convertir l’usufruit en capital. Les cohéritiers verseront une somme d’argent pour acquérir l’usufruit du conjoint survivant.
Si le défunt n’a aucun enfant ou descendant, le conjoint a droit à la moitié de la propriété des biens. L’autre moitié est partagée entre les parents. Chacun des parents a droit à un quart de la propriété des biens.
En l’absence d’enfants, de descendants et de parents, l’intégralité de la succession devient la propriété du conjoint survivant.
Il existe une exception à cette règle. Cette exception concerne les biens de la succession qui ont été préalablement reçus par le défunt par donation ou succession de ses ascendants. Ces biens sont dévolus pour moitié aux frères, sœurs et à leurs descendants, eux-mêmes descendants, du parent ayant transmis le bien au défunt.
Lorsque le conjoint hérite d’au moins les trois-quarts de la succession, une règle supplémentaire vient s’ajouter. Les ascendants du défunt, autres que les père et mère, qui seraient dans le besoin peuvent faire valoir une créance d’aliments contre la succession du défunt. Ces ascendants disposent d’un délai d’un an pour réclamer la créance. La pension est alors prélevée sur la succession. Elle est supportée par tous les héritiers.
Le conjoint successible dispose d’un droit au logement sur le bien qui est sa résidence principale au moment de la succession. Ce droit est temporaire. Il dispose de la jouissance gratuite de ce bien, et du mobilier le garnissant, pendant un an.
Si le conjoint survivant est locataire de ce logement, les loyers doivent être remboursés par la succession. Là encore, ce droit intervient pendant un an.
Si le logement concerné par ce droit d’habitation venait à ne plus convenir aux besoins du conjoint survivant, ce dernier peut louer le bien et en percevoir les fruits. Le montant des loyers doit servir à louer ou acquérir la nouvelle résidence principale du conjoint survivant.
Le détermination précise de la valeur de ce droit d’habitation peut se révéler complexe. En cas de désaccord entre les héritiers ou simplement pour sécuriser cette décision, le recours à un Expert Immobilier est recommandé.
Il existe une situation particulière ou le conjoint survivant hérite de tous les biens du défunt. Dans ce cas, les autres héritiers succéderont au moment du décès du conjoint. Il s’agit du cas où les époux étaient mariés sous le régime de la communauté légale et qu’ils ont conclu une convention d’attribution intégrale. Les biens sont alors tous attribués au conjoint survivant au moment de la succession.
Ce sont les articles 733 à 755 du Code Civil qui définissent les règles s’appliquant aux biens du défunt en l’absence d’un conjoint. Si le défunt n’est pas marié, ou que le conjoint est décédé, les règles suivantes s’appliquent.
Le Code civil distingue quatre catégories d’héritiers. Ces catégories sont classées par ordre de parenté. Plus le lien de parenté est direct, mieux la catégorie est classée dans l’ordre de succession. Seules les personnes appartenant à la catégorie la mieux classée vont hériter. S’il n’existe aucune personne dans une catégorie donnée, ce sont les personnes de la catégorie suivante qui hériteront.
Le Code Civil précise qu’il n’y a aucune préférence parmi les enfants et descendants issus d’unions différentes.
Parmi ces personnes, la succession revient pour un quart au père et pour un quart à la mère. La moitié restante est partagée entre les frères et sœurs et leurs descendants.
Si un seul des parents est survivant, celui-ci hérite d’un quart de la succession. Les trois quarts restants sont partagés entre les frères et sœurs et leurs descendants.
Si le défunt n’a n’y a aucun frère et sœur, les parents héritent pour moitié des biens.
Les règles précédemment évoquées concernent les cas où le défunt n’a pas aménagé sa succession. Il s’agit de règles qui s’appliquent par défaut lorsque le défunt n’a pas organisé la répartition de ses biens.
Il existe plusieurs possibilités d’aménager sa succession. Les biens peuvent être répartis différemment en amont ou en aval du décès. En amont du décès, cela peut être sous la forme d’une donation ou d’une donation-partage. Le testament permet d’organiser la succession après le décès.
En droit français on ne peut pas priver certains de ces héritiers de succession. La loi prévoit une réserve héréditaire qui limite la liberté testamentaire. La réserve héréditaire est la partie de la succession qui revient obligatoirement aux héritiers réservataires. La réserve héréditaire restreint l’aménagement de la succession avant et au moment de celle-ci. La personne ne peut donner de son vivant ou léguer au moment de la succession la réserve héréditaire à des personnes autres que les héritiers réservataires.
Les héritiers réservataires sont les descendants. Ils se partagent à part égale la réserve héréditaire. La proportion de la réserve héréditaire dépend du nombre d’enfants. Si le défunt n’a aucun descendant, l’héritier réservataire est le conjoint. Si le défunt n’a pas de descendants ou de conjoints, il n’y a aucun héritier réservataire. La succession peut être transmise librement sur l’ensemble des biens. Le tableau ci-dessous présente la répartition entre la réserve héréditaire et la quotité disponible.
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Lorsqu’une succession survient, le patrimoine du défunt doit être partagé entre les différents héritiers. Les biens sont, dans un premier temps, détenus en indivision. Cette situation d’indivision est nécessairement temporaire puisque « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (art. 815 du Code civil).
Comme évoqué dans notre article « DIVORCE, SUCCESSION : COMMENT ÉVALUER LE RACHAT DE SOULTE ? », l’héritier qui souhaite acquérir la pleine propriété d’un bien de la succession doit indemniser ses cohéritiers. Il doit racheter la part que chacun détient sur le bien. On parle de rachat de soulte. L’évaluation du montant de la soulte, dans le cadre d’une succession, dépend donc de la part que détient chacun des héritiers sur le bien.
Le présent article a pour objet de vous éclairer sur le nombre de parts qui revient à chaque héritier. En matière de succession, le nombre de parts est déterminé par les règles de dévolution successorale.
Les parts revenant à chacun des héritiers diffèrent en fonction de la présence, ou non, d’un conjoint dans la succession. Elles diffèrent également si le défunt a organisé sa succession. Toutefois, l’organisation de la succession est encadrée par la loi. On ne peut pas priver certains héritiers de leur succession : c’est la réserve héréditaire.
Ce sont les articles 756 à 767 du Code Civil qui définissent les règles s’appliquant aux biens du défunt, en présence d’un conjoint survivant. Le principe de base est que le conjoint survivant a toujours des droits sur la succession.
Précision importante : dans le présent article, le conjoint doit être assimilé à l’époux ou à l’épouse. Les règles évoquées dans cet article ne s’appliquent que dans le cadre d’un mariage. La dévolution successorale est différente dans le cadre d’un PACS ou d’un concubinage.
En l’absence d’ascendants ou de descendants, le conjoint hérite de la totalité de la succession. Si le défunt a des ascendants ou des descendants, le conjoint partage l’héritage avec ces personnes.
S’il y a dans la succession des enfants ou des descendants le conjoint dispose d’un choix. Il peut choisir entre l’usufruit de la totalité des biens et la propriété du quart des biens. Le conjoint dispose d’un délai de trois mois pour opter.
Si le conjoint n’a pas fait connaître son choix dans les trois mois, il est réputé avoir opté pour l’usufruit. Il est également réputé avoir choisi l’usufruit s’il décède avant d’avoir fait connaître son choix.
Lorsque le conjoint opte pour l’usufruit, il dispose d’une faculté de conversion de l’usufruit en rente viagère. Les héritiers devenus nu-propriétaire bénéficient de la même faculté. Cette demande peut être réalisée jusqu’au partage définitif. La demande de conversion peut faire l’objet d’un accord amiable entre les héritiers. À défaut d’accord, la demande est soumise au juge. Le juge ne peut ordonner la conversion de l’usufruit sur la résidence principale du conjoint. La conversion nécessite donc l’accord du conjoint.
Les héritiers peuvent aussi décider d’un commun accord de convertir l’usufruit en capital. Les cohéritiers verseront une somme d’argent pour acquérir l’usufruit du conjoint survivant.
Si le défunt n’a aucun enfant ou descendant, le conjoint a droit à la moitié de la propriété des biens. L’autre moitié est partagée entre les parents. Chacun des parents a droit à un quart de la propriété des biens.
En l’absence d’enfants, de descendants et de parents, l’intégralité de la succession devient la propriété du conjoint survivant.
Il existe une exception à cette règle. Cette exception concerne les biens de la succession qui ont été préalablement reçus par le défunt par donation ou succession de ses ascendants. Ces biens sont dévolus pour moitié aux frères, sœurs et à leurs descendants, eux-mêmes descendants, du parent ayant transmis le bien au défunt.
Lorsque le conjoint hérite d’au moins les trois-quarts de la succession, une règle supplémentaire vient s’ajouter. Les ascendants du défunt, autres que les père et mère, qui seraient dans le besoin peuvent faire valoir une créance d’aliments contre la succession du défunt. Ces ascendants disposent d’un délai d’un an pour réclamer la créance. La pension est alors prélevée sur la succession. Elle est supportée par tous les héritiers.
Le conjoint successible dispose d’un droit au logement sur le bien qui est sa résidence principale au moment de la succession. Ce droit est temporaire. Il dispose de la jouissance gratuite de ce bien, et du mobilier le garnissant, pendant un an.
Si le conjoint survivant est locataire de ce logement, les loyers doivent être remboursés par la succession. Là encore, ce droit intervient pendant un an.
Si le logement concerné par ce droit d’habitation venait à ne plus convenir aux besoins du conjoint survivant, ce dernier peut louer le bien et en percevoir les fruits. Le montant des loyers doit servir à louer ou acquérir la nouvelle résidence principale du conjoint survivant.
Le détermination précise de la valeur de ce droit d’habitation peut se révéler complexe. En cas de désaccord entre les héritiers ou simplement pour sécuriser cette décision, le recours à un Expert Immobilier est recommandé.
Il existe une situation particulière ou le conjoint survivant hérite de tous les biens du défunt. Dans ce cas, les autres héritiers succéderont au moment du décès du conjoint. Il s’agit du cas où les époux étaient mariés sous le régime de la communauté légale et qu’ils ont conclu une convention d’attribution intégrale. Les biens sont alors tous attribués au conjoint survivant au moment de la succession.
Ce sont les articles 733 à 755 du Code Civil qui définissent les règles s’appliquant aux biens du défunt en l’absence d’un conjoint. Si le défunt n’est pas marié, ou que le conjoint est décédé, les règles suivantes s’appliquent.
Le Code civil distingue quatre catégories d’héritiers. Ces catégories sont classées par ordre de parenté. Plus le lien de parenté est direct, mieux la catégorie est classée dans l’ordre de succession. Seules les personnes appartenant à la catégorie la mieux classée vont hériter. S’il n’existe aucune personne dans une catégorie donnée, ce sont les personnes de la catégorie suivante qui hériteront.
Le Code Civil précise qu’il n’y a aucune préférence parmi les enfants et descendants issus d’unions différentes.
Parmi ces personnes, la succession revient pour un quart au père et pour un quart à la mère. La moitié restante est partagée entre les frères et sœurs et leurs descendants.
Si un seul des parents est survivant, celui-ci hérite d’un quart de la succession. Les trois quarts restants sont partagés entre les frères et sœurs et leurs descendants.
Si le défunt n’a n’y a aucun frère et sœur, les parents héritent pour moitié des biens.
Les règles précédemment évoquées concernent les cas où le défunt n’a pas aménagé sa succession. Il s’agit de règles qui s’appliquent par défaut lorsque le défunt n’a pas organisé la répartition de ses biens.
Il existe plusieurs possibilités d’aménager sa succession. Les biens peuvent être répartis différemment en amont ou en aval du décès. En amont du décès, cela peut être sous la forme d’une donation ou d’une donation-partage. Le testament permet d’organiser la succession après le décès.
En droit français on ne peut pas priver certains de ces héritiers de succession. La loi prévoit une réserve héréditaire qui limite la liberté testamentaire. La réserve héréditaire est la partie de la succession qui revient obligatoirement aux héritiers réservataires. La réserve héréditaire restreint l’aménagement de la succession avant et au moment de celle-ci. La personne ne peut donner de son vivant ou léguer au moment de la succession la réserve héréditaire à des personnes autres que les héritiers réservataires.
Les héritiers réservataires sont les descendants. Ils se partagent à part égale la réserve héréditaire. La proportion de la réserve héréditaire dépend du nombre d’enfants. Si le défunt n’a aucun descendant, l’héritier réservataire est le conjoint. Si le défunt n’a pas de descendants ou de conjoints, il n’y a aucun héritier réservataire. La succession peut être transmise librement sur l’ensemble des biens. Le tableau ci-dessous présente la répartition entre la réserve héréditaire et la quotité disponible.
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Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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