Le schéma directeur immobilier est un outil de gestion de patrimoine utilisé par les collectivités et les entreprises. Il consiste à mettre en place, sur une période fixe, une stratégie immobilière. Il convient alors de faire un inventaire du parc et de fixer des objectifs sur le moyen et ou long terme. Ce schéma est long à développer mais a pour but de pérenniser et de développer le parc immobilier dans le temps.
Cet outil est principalement utilisé par les collectivités territoriales. Au début du mandat, ces collectivités vont retranscrire leurs objectifs et leurs orientations générales sur le schéma. Il contribue à la gestion des ressources immobilières et financières tout en appuyant les objectifs territoriaux. Ainsi les orientations visent à développer et entretenir le parc mais également à couper les dépenses là où elles ne sont pas nécessaires.
Dans le contexte économique actuel, les entreprises peuvent couper les dépenses afin de recentrer les dépenses vers l’activité principale. Le schéma directeur est à la fois un outil de gestion de la politique patrimoniale et un outil d’optimisation financière.
Avant d’établir les grandes lignes du schéma directeur immobilier, il est primordial de prendre connaissance de l’entièreté du parc. La première étape consiste donc à faire un inventaire des ressources disponibles. Il convient alors de répertorier les biens, de les qualifier et d’établir un état des dépenses et des revenus relatifs ainsi que les perspectives pour les 5 à 10 ans à venir. La phase de préparation et la détermination des objectifs est l‘étape clef du schéma directeur immobilier.
Un bien immobilier au sein d’une collectivité ou d’une entreprise se doit d’être qualifié. Pour cela, deux possibilités :
Un bien immobilier est dit de rendement dès lors qu’il génère des revenus et peut être valorisé dans le temps.
Un bien immobilier peut également être un outil de production de valeur pour l’entreprise tel qu’un immeuble de bureaux, un commerce ou un bien industriel. Pour les collectivités s’ajoutent les infrastructures nécessaires à la qualité de vie telles les infrastructures de culture, de sport ou d’hébergement.
Après avoir répertorié tous les éléments que constituent le parc, il faut en établir les frais et revenus inhérents aux biens. Il est normal pour de grands groupes de vouloir conserver des bâtiments historiques, affichant toutefois des rentabilités négatives. Il faudra alors trouver un moyen de compenser cette perte tout en gardant une gestion pérenne qui n’entache pas le rendement du parc immobilier. Les concessions s’envisagent uniquement si la stratégie est bien rodée. La première intention financière d’un schéma directeur sera donc d’optimiser les frais et dépenses pour que le parc puisse se gérer de manière pérenne.
Un bien immobilier constitue, au bilan d’une société, un actif solide. Cette catégorie d’actif est appréciée des investisseurs pour sa pérennité et son gage de valeur. Il sera d’ailleurs très primé par les banques comme gage financier permettant ainsi de conserver des liquidités.
La conception du schéma directeur immobilier donne une vision globale détaillée du parc. Il offre donc plus de transparence et de visibilité aux décideurs. Certains biens immobiliers négligés creusent les dépenses et perdent en valeur. Les biens immobiliers qui constituent un parc immobilier agissent à double tranchant, et peuvent soit être la source de revenus soit engendrer des frais, qui peuvent être évitables.
Le schéma directeur immobilier conforte les décisions et appuie financièrement les objectifs de la collectivité ou de l’entreprise. Il oriente et soutient les objectifs internes, tout en assurant une gestion dynamique et un suivi des performances à moyen et long terme.
Un schéma directeur immobilier peut être un document pouvant être réalisé en interne si des collaborateurs ont autorité à évaluer des biens immobiliers. Il est souvent préférable de se faire aider par un expert immobilier, spécialiste de l’évaluation immobilière pour réaliser un schéma directeur immobilier;
Si vous avez le projet de réaliser un schéma directeur immobilier ou aimeriez échanger à propos des opportunités d’en réaliser un, contactez un expert immobilier LAMY Evaluation pour vous faire accompagner.
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Le schéma directeur immobilier est un outil de gestion de patrimoine utilisé par les collectivités et les entreprises. Il consiste à mettre en place, sur une période fixe, une stratégie immobilière. Il convient alors de faire un inventaire du parc et de fixer des objectifs sur le moyen et ou long terme. Ce schéma est long à développer mais a pour but de pérenniser et de développer le parc immobilier dans le temps.
Cet outil est principalement utilisé par les collectivités territoriales. Au début du mandat, ces collectivités vont retranscrire leurs objectifs et leurs orientations générales sur le schéma. Il contribue à la gestion des ressources immobilières et financières tout en appuyant les objectifs territoriaux. Ainsi les orientations visent à développer et entretenir le parc mais également à couper les dépenses là où elles ne sont pas nécessaires.
Dans le contexte économique actuel, les entreprises peuvent couper les dépenses afin de recentrer les dépenses vers l’activité principale. Le schéma directeur est à la fois un outil de gestion de la politique patrimoniale et un outil d’optimisation financière.
Avant d’établir les grandes lignes du schéma directeur immobilier, il est primordial de prendre connaissance de l’entièreté du parc. La première étape consiste donc à faire un inventaire des ressources disponibles. Il convient alors de répertorier les biens, de les qualifier et d’établir un état des dépenses et des revenus relatifs ainsi que les perspectives pour les 5 à 10 ans à venir. La phase de préparation et la détermination des objectifs est l‘étape clef du schéma directeur immobilier.
Un bien immobilier au sein d’une collectivité ou d’une entreprise se doit d’être qualifié. Pour cela, deux possibilités :
Un bien immobilier est dit de rendement dès lors qu’il génère des revenus et peut être valorisé dans le temps.
Un bien immobilier peut également être un outil de production de valeur pour l’entreprise tel qu’un immeuble de bureaux, un commerce ou un bien industriel. Pour les collectivités s’ajoutent les infrastructures nécessaires à la qualité de vie telles les infrastructures de culture, de sport ou d’hébergement.
Après avoir répertorié tous les éléments que constituent le parc, il faut en établir les frais et revenus inhérents aux biens. Il est normal pour de grands groupes de vouloir conserver des bâtiments historiques, affichant toutefois des rentabilités négatives. Il faudra alors trouver un moyen de compenser cette perte tout en gardant une gestion pérenne qui n’entache pas le rendement du parc immobilier. Les concessions s’envisagent uniquement si la stratégie est bien rodée. La première intention financière d’un schéma directeur sera donc d’optimiser les frais et dépenses pour que le parc puisse se gérer de manière pérenne.
Un bien immobilier constitue, au bilan d’une société, un actif solide. Cette catégorie d’actif est appréciée des investisseurs pour sa pérennité et son gage de valeur. Il sera d’ailleurs très primé par les banques comme gage financier permettant ainsi de conserver des liquidités.
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En cas d’expropriation, la loi prévoit une rémunération juste et équitable. Mais est-il possible de refuser une expropriation ? Si oui, que faire ?
Lorsqu’un héritier refuse sa succession, le bien immobilier est récupéré par la Direction de l’Immobilier de l’Etat pour être acheter par la suite.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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