Comme évoqué dans notre article : « Tout savoir sur le bail emphytéotique », le bail emphytéotique connaît un renouveau. En effet, son usage est parfois éloigné de sa vocation première.
Nous allons vous présenter au travers de cet article, l’usage pour lequel le bail emphytéotique a historiquement été conçu.
Nous vous présenterons ensuite deux axes de renouvellement de ce contrat. Le bail emphytéotique fait l’objet d’usages éloignés de sa conception première.
Le bail emphytéotique a pour vocation historique de permettre à un propriétaire foncier de confier l’entretien et l’exploitation de ses terres agricoles à un preneur. Ce locataire est juridiquement appelé emphytéote. Le régime du bail emphytéotique fait l’objet d’un chapitre dans le Code Rural et de la Pêche Maritime. Il s’agit d’un signe incontestable de son origine rurale et agricole.
Avec l’émergence des baux ruraux, le bail emphytéotique a perdu de son intérêt en matière agricole. Pourtant ce contrat n’a pas totalement disparu du paysage juridique français.
Aujourd’hui l’utilisation faite du bail emphytéotique est principalement liée au fait que ce contrat permet une scission du foncier et du bâti. Le bail emphytéotique rend possible l’émergence d’une propriété similaire à ce qui est pratiqué en droit anglo-saxon. En Angleterre, depuis l’époque féodale, l’acquisition d’un bien immobilier est particulière. En règle générale la propriété d’un bien est pour une durée limitée. Cette durée peut aller jusqu’à 125 ans voire plus. Cette propriété est organisée de manière similaire à celle du bail emphytéotique. Aujourd’hui encore, une grande partie du foncier anglais est la propriété de familles aristocratiques.
La conception française de la propriété est différente. Cette conception est due au fait que la Révolution française a constitué une véritable rupture avec les règles de l’Ancien Régime. Les codifications Napoléonienne du début du 19ème siècle ont suivi cette tendance. Le Code Civil envisage la propriété comme un droit absolu, exclusif et perpétuel. La propriété d’un bien immobilier porte donc sur l’ensemble du bien et pour une durée illimitée.
Le bail emphytéotique est devenu un outil d’investissement. Le bailleur et l’emphytéote trouvent chacun leur intérêt dans l’opération.
Dans cette conception du bail emphytéotique, l’emphytéote réalise une opération de construction sans acquérir le terrain en amont. Cela permet à l’emphytéote d’économiser le cout d’acquisition du terrain.
Le bailleur trouve son intérêt s’il estime plus opportun de percevoir un loyer fixe plutôt que de recevoir l’intégralité de la valeur de son terrain en une fois. Le bailleur peut également bénéficier d’un bien améliorer à la fin du bail emphytéotique.
Le bail emphytéotique peut être un moyen de garantie pour le bailleur. Celui-ci peut conserver la propriété du terrain pour toute la durée du bail emphytéotique et prévoir un rachat par l’emphytéote en fin de bail. Ainsi pendant toute la durée du bail, l’emphytéote verse des redevances équivalentes à un remboursement et devient propriétaire en fin de bail du foncier. Si l’emphytéote ne paie pas toutes les redevances, le bailleur est certain de pouvoir conserver la propriété du bien.
Dans ce genre d’opération, il peut être utile d’évaluer les droits de l’emphytéote. Pour plus d’information sur ce sujet, nous vous invitons à lire notre article lien article « Bail emphytéotique : comment évaluer les droits de l’emphytéote »
Le bail emphytéotique n’est pas le seul concerné par ce genre d’opérations. Le bail à construction répond également à cet objectif. Ces deux contrats sont relativement similaires. La seule différence significative entre le bail à construction et le bail emphytéotique consiste en une règle d’ordre public. Le bail à construction doit nécessairement comporter une clause relative à l’obligation de construction du preneur. Cette règle est la conséquence d’un arrêt rendu en 1986 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation.
Depuis plusieurs années les collectivités territoriales des zones tendues sont entrées en lutte contre l’inflation du marché de l’immobilier. Certaines collectivités territoriales mènent des plans d’actions afin de permettre l’accession à la propriété des ménages les plus modestes.
Ces plans d’actions s’inspirent, pour partie, d’une particularité du bail emphytéotique. Il est même possible que le bail emphytéotique devienne un moyen d’action contre la hausse des prix de l’immobilier en zone tendue.
Comme évoqué dans notre article « Tout savoir sur le bail emphytéotique », les parties au bail emphytéotique peuvent prévoir que l’emphytéote devienne propriétaire des immeubles qu’il a construit au cours du bail emphytéotique. L’acquisition du bâtiment peut se faire indépendamment du foncier. L’emphytéote peut devenir simplement propriétaire des murs sans être propriétaire de foncier.
Cette particularité du bail emphytéotique constitue une exception à la théorie de l’accession. La théorie de l’accession découle de l’article 552 du Code Civil aux termes duquel « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». À la fin du bail emphytéotique, le propriétaire du sol (ex-bailleur) peut être une personne différente du propriétaire des constructions établies sur le sol.
Cette particularité du bail emphytéotique a inspiré plusieurs mécanismes permettant l’accession au logement par des ménages modestes. Les autorités publiques ont permis à certaines personnes de devenir propriétaire des murs de leur logement sans toutefois qu’ils aient à acquérir le foncier sur lequel repose l’immeuble.
Ce mouvement de scission entre le bâti et le foncier a été enclenché par la Loi ALUR de 2014. Il a été mis en œuvre via des opérations de portage foncier réalisées par des organismes publics ad hoc. Ces organismes se sont portés acquéreurs de foncier, ont fait réaliser des constructions et vendu les logements sans que le foncier soit pris en compte dans l’assiette du prix des biens. Ces opérations ont notamment été réalisés en Ile-de-France pour des constructions à destination de foyers modestes.
La Loi ALUR de 2014 a ouvert les possibilités de dissociation du foncier et du bâti. Plusieurs dispositifs ont vu le jour depuis. On peut citer à titre d’exemple le bail réel solidaire ou le bail réel immobilier. Ces dispositifs poursuivent un objectif d’accession à la propriété de ménages à revenu modérés. Ils réalisent en pratique une différenciation entre le foncier et le bâti. On peut estimer que le bail emphytéotique a été une des inspirations de ces dispositifs. Par exemple le bail réel solidaire dispose de la même durée maximum que le bail emphytéotique : 99 ans.
Procéder ainsi permet de vendre les logements moins chers. Déduire le prix du foncier permettrait de vendre les logements entre 20% et 50% moins cher. De plus, cela permet aux autorités publiques de conserver un contrôle sur le foncier. On peut comparer cette pratique à l’essor d’un nouveau mode de détention des biens immobiliers. Cette pratique est comparable à un moyen d’aménagement voire de démembrement du droit de propriété.
Le « Projet de Loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et à la décomplexification » adopté en première lecture en 2019 souhaite généraliser cette pratique à toutes les opérations immobilières en zone tendue. Les opérations de scission du bâti et du foncier sont jusque-là réservées à des constructions de logements dédiées aux foyers modestes. Ce projet de loi souhaite que ce mode d’acquisition ne concerne pas que ces opérations. Toutefois, il est prévu que le recours à un tel mode soit réservé aux zones tendues.
Le contour de ces futures opérations n’est pas encore précisément défini. Le recours à un bail emphytéotique a été évoqué. Le régime du bail emphytéotique pourrait d’ailleurs faire l’objet d’une modification pour correspondre à l’objectif de cette loi. Il est envisagé que les collectivités puissent acquérir le foncier pour ensuite le louer par un bail emphytéotique à un promoteur. Le promoteur réalise ensuite son programme et vend les biens construits. Les collectivités auront vocation à conserver le foncier une fois les biens vendus.
Si vous souhaitez vous renseigner sur le régime du bail emphytéotique, rendez-vous à notre article : « Tout savoir sur le bail emphytéotique ».
Vous pouvez également en savoir plus sur l’évaluation des droits de l’emphytéote en lisant notre article « Bail emphytéotique : comment évaluer les droits de l’emphytéote ».
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Comme évoqué dans notre article « Tout savoir sur le bail emphytéotique », le bail emphytéotique connaît un renouveau. En effet, son usage est parfois éloigné de sa vocation première.
Nous allons vous présenter au travers de cet article, l’usage pour lequel le bail emphytéotique a historiquement été conçu.
Nous vous présenterons ensuite deux axes de renouvellement de ce contrat. Le bail emphytéotique fait l’objet d’usages éloignés de sa conception première.
Le bail emphytéotique a pour vocation historique de permettre à un propriétaire foncier de confier l’entretien et l’exploitation de ses terres agricoles à un preneur. Ce locataire est juridiquement appelé emphytéote. Le régime du bail emphytéotique fait l’objet d’un chapitre dans le Code Rural et de la Pêche Maritime. Il s’agit d’un signe incontestable de son origine rurale et agricole.
Avec l’émergence des baux ruraux, le bail emphytéotique a perdu de son intérêt en matière agricole. Pourtant ce contrat n’a pas totalement disparu du paysage juridique français.
Aujourd’hui l’utilisation faite du bail emphytéotique est principalement liée au fait que ce contrat permet une scission du foncier et du bâti. Le bail emphytéotique rend possible l’émergence d’une propriété similaire à ce qui est pratiqué en droit anglo-saxon. En Angleterre, depuis l’époque féodale, l’acquisition d’un bien immobilier est particulière. En règle générale la propriété d’un bien est pour une durée limitée. Cette durée peut aller jusqu’à 125 ans voire plus. Cette propriété est organisée de manière similaire à celle du bail emphytéotique. Aujourd’hui encore, une grande partie du foncier anglais est la propriété de familles aristocratiques.
La conception française de la propriété est différente. Cette conception est due au fait que la Révolution française a constitué une véritable rupture avec les règles de l’Ancien Régime. Les codifications Napoléonienne du début du 19ème siècle ont suivi cette tendance. Le Code Civil envisage la propriété comme un droit absolu, exclusif et perpétuel. La propriété d’un bien immobilier porte donc sur l’ensemble du bien et pour une durée illimitée.
Le bail emphytéotique est devenu un outil d’investissement. Le bailleur et l’emphytéote trouvent chacun leur intérêt dans l’opération.
Dans cette conception du bail emphytéotique, l’emphytéote réalise une opération de construction sans acquérir le terrain en amont. Cela permet à l’emphytéote d’économiser le cout d’acquisition du terrain.
Le bailleur trouve son intérêt s’il estime plus opportun de percevoir un loyer fixe plutôt que de recevoir l’intégralité de la valeur de son terrain en une fois. Le bailleur peut également bénéficier d’un bien améliorer à la fin du bail emphytéotique.
Le bail emphytéotique peut être un moyen de garantie pour le bailleur. Celui-ci peut conserver la propriété du terrain pour toute la durée du bail emphytéotique et prévoir un rachat par l’emphytéote en fin de bail. Ainsi pendant toute la durée du bail, l’emphytéote verse des redevances équivalentes à un remboursement et devient propriétaire en fin de bail du foncier. Si l’emphytéote ne paie pas toutes les redevances, le bailleur est certain de pouvoir conserver la propriété du bien.
Dans ce genre d’opération, il peut être utile d’évaluer les droits de l’emphytéote. Pour plus d’information sur ce sujet, nous vous invitons à lire notre article « Bail emphytéotique : comment évaluer les droits de l’emphytéote »
Le bail emphytéotique n’est pas le seul concerné par ce genre d’opérations. Le bail à construction répond également à cet objectif. Ces deux contrats sont relativement similaires. La seule différence significative entre le bail à construction et le bail emphytéotique consiste en une règle d’ordre public. Le bail à construction doit nécessairement comporter une clause relative à l’obligation de construction du preneur. Cette règle est la conséquence d’un arrêt rendu en 1986 par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation.
Depuis plusieurs années les collectivités territoriales des zones tendues sont entrées en lutte contre l’inflation du marché de l’immobilier. Certaines collectivités territoriales mènent des plans d’actions afin de permettre l’accession à la propriété des ménages les plus modestes.
Ces plans d’actions s’inspirent, pour partie, d’une particularité du bail emphytéotique. Il est même possible que le bail emphytéotique devienne un moyen d’action contre la hausse des prix de l’immobilier en zone tendue.
Comme évoqué dans notre article « Tout savoir sur le bail emphytéotique », les parties au bail emphytéotique peuvent prévoir que l’emphytéote devienne propriétaire des immeubles qu’il a construit au cours du bail emphytéotique. L’acquisition du bâtiment peut se faire indépendamment du foncier. L’emphytéote peut devenir simplement propriétaire des murs sans être propriétaire de foncier.
Cette particularité du bail emphytéotique constitue une exception à la théorie de l’accession. La théorie de l’accession découle de l’article 552 du Code Civil aux termes duquel « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ». À la fin du bail emphytéotique, le propriétaire du sol (ex-bailleur) peut être une personne différente du propriétaire des constructions établies sur le sol.
Cette particularité du bail emphytéotique a inspiré plusieurs mécanismes permettant l’accession au logement par des ménages modestes. Les autorités publiques ont permis à certaines personnes de devenir propriétaire des murs de leur logement sans toutefois qu’ils aient à acquérir le foncier sur lequel repose l’immeuble.
Ce mouvement de scission entre le bâti et le foncier a été enclenché par la Loi ALUR de 2014. Il a été mis en œuvre via des opérations de portage foncier réalisées par des organismes publics ad hoc. Ces organismes se sont portés acquéreurs de foncier, ont fait réaliser des constructions et vendu les logements sans que le foncier soit pris en compte dans l’assiette du prix des biens. Ces opérations ont notamment été réalisés en Ile-de-France pour des constructions à destination de foyers modestes.
La Loi ALUR de 2014 a ouvert les possibilités de dissociation du foncier et du bâti. Plusieurs dispositifs ont vu le jour depuis. On peut citer à titre d’exemple le bail réel solidaire ou le bail réel immobilier. Ces dispositifs poursuivent un objectif d’accession à la propriété de ménages à revenu modérés. Ils réalisent en pratique une différenciation entre le foncier et le bâti. On peut estimer que le bail emphytéotique a été une des inspirations de ces dispositifs. Par exemple le bail réel solidaire dispose de la même durée maximum que le bail emphytéotique : 99 ans.
Procéder ainsi permet de vendre les logements moins chers. Déduire le prix du foncier permettrait de vendre les logements entre 20% et 50% moins cher. De plus, cela permet aux autorités publiques de conserver un contrôle sur le foncier. On peut comparer cette pratique à l’essor d’un nouveau mode de détention des biens immobiliers. Cette pratique est comparable à un moyen d’aménagement voire de démembrement du droit de propriété.
Le « Projet de Loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et à la décomplexification » adopté en première lecture en 2019 souhaite généraliser cette pratique à toutes les opérations immobilières en zone tendue. Les opérations de scission du bâti et du foncier sont jusque-là réservées à des constructions de logements dédiées aux foyers modestes. Ce projet de loi souhaite que ce mode d’acquisition ne concerne pas que ces opérations. Toutefois, il est prévu que le recours à un tel mode soit réservé aux zones tendues.
Le contour de ces futures opérations n’est pas encore précisément défini. Le recours à un bail emphytéotique a été évoqué. Le régime du bail emphytéotique pourrait d’ailleurs faire l’objet d’une modification pour correspondre à l’objectif de cette loi. Il est envisagé que les collectivités puissent acquérir le foncier pour ensuite le louer par un bail emphytéotique à un promoteur. Le promoteur réalise ensuite son programme et vend les biens construits. Les collectivités auront vocation à conserver le foncier une fois les biens vendus.
Si vous souhaitez vous renseigner sur le régime du bail emphytéotique, rendez-vous à notre article « Tout savoir sur le bail emphytéotique ».
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Le bail emphytéotique est un contrat particulier de location immobilière. Il se démarque des autres contrats de location par sa longue durée.
Les droits de l’emphytéote est cessible. Toutefois la détermination de la valeur de ce droit fait l’objet de méthodologies particulières.
Un expert immobilier, contrairement à un agent immobilier, se doit d’être indépendant des grands groupes immobiliers dans le cadre de ses missions.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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