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Renégociation des loyers commerciaux

Renouvellement du bail commercial : quelles sont les règles encadrant la renégociation des loyers commerciaux ?

Le renouvellement du bail commercial entraîne la détermination d’un nouveau loyer. Le Code de Commerce et la jurisprudence de la Cour de Cassation ont fixé des règles encadrant la fixation du nouveau loyer. Nous vous présentons ces règles au travers de cet article.

La renégociation du loyer représente un enjeu financier souvent considérable pour le bailleur et le preneur. De la négociation du nouveau loyer va dépendre un revenu fixe pour le bailleur sur les neuf prochaines années. Pour le preneur, l’enjeu est de déterminer une charge fixe qui va courir sur neuf exercices comptables. Le loyer représente pour le preneur une dépense importante. Pour certains secteurs d’activités le loyer peut représenter jusqu’à 10% du chiffre d’affaires du commerçant.

 

À défaut d’accord amiable, la détermination du loyer du bail renouvelé se fait judiciairement. Étant donné les enjeux, la complexité juridique et la difficile évaluation des loyers commerciaux, il n’est pas rare de voir le juge des loyers intervenir. Que le loyer soit fixé de manière amiable ou devant le juge, l’intervention d’un Expert Immobilier est incontournable.

 

En matière de renégociation du loyer commercial, deux concepts juridiques importants interviennent : la valeur locative et le plafonnement du loyer. Quand le plafonnement du loyer n’est pas possible, il existe une limitation alternative du loyer.

règles de renégociation des loyers

Le principe de la valeur locative

L’article L 145-33 du Code de commerce dispose d’un principe : le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative du local. Les parties au bail commercial sont invitées à déterminer le nouveau loyer en fonction de la valeur locative.

 

La Cour de Cassation a affirmé à plusieurs occasions que le juge des loyers doit déterminer le loyer en fonction de la valeur locative. Elle considère que même si le loyer du bail initial est supérieur, le juge doit retenir la valeur locative, même s’il en résultait une baisse de loyer.

 

Le principe de la valeur locative n’est pas une règle d’ordre public. La Cour de Cassation a l’occasion de son arrêt « Société Sud Loire c/ Société Jardiflor » a posée en 2004 un principe : les parties à un bail commercial sont libres de déterminer à l’avance le loyer du futur bail renouvelé au moment de la rédaction du bail initial. Cette règle implique, en principe, que les parties peuvent déterminer un loyer, pour le futur bail renouvelé, qui peut ne pas correspondre à la valeur locative du local au moment où le bail sera renouvelé.

 

Le Code de Commerce en son article L145-15 vient limiter cette liberté contractuelle. Le montant du loyer ne doit pas représenter une entrave au droit du renouvellement. Le juge pourrait refuser ce loyer s’il estime que le montant est tellement élevé qu’il est de nature à dissuader le preneur de renouveler le bail commercial.

Le plafonnement du loyer commercial

La règle du plafonnement du loyer a été introduite par un décret de 1972. Elle est aujourd’hui envisagée comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative. Le plafonnement du loyer intervient pour prévenir un déséquilibre trop important qui pourrait survenir lorsque le loyer du bail initial est trop en deçà de la valeur locative.

 

Pour que le plafonnement joue son rôle, il existe plusieurs conditions. Les développements suivants se contentent d’expliquer comment est calculé le loyer plafonné. Si vous souhaitez plus d’informations sur les conditions du plafonnement nous vous invitons à lire LIEN « Renouvellement du bail commercial : plafonnement et déplafonnement du bail commercial ».

Le montant du loyer plafonné est déterminé de la manière suivante : on applique au loyer d’origine du bail initial un indice de variation. On obtient le loyer plafonné en multipliant le loyer par l’indice publié au moment du renouvellement puis en le divisant par l’indice publié au moment de la conclusion du bail.

 

Pendant longtemps l’indice de référence était l’Indice du Coût de la Construction (ICC). La loi de simplification du droit de 2011 a créé deux indices : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

 

La Loi Pinel de 2014 a rendu obligatoire l’application de l’ILC dans un contexte de plafonnement du loyer d’un bail commercial. L’ILC est devenu l’indice de référence. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

Les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 restent soumis à l’ICC.

Circonstances particulières

Certaines circonstances peuvent conduire les parties à conclure, en cours de bail, un avenant aux termes duquel le loyer est modifié. Dans une telle situation, la jurisprudence considère parfois que la règle du plafonnement ne peut pas jouer.

 

Dans certains cas, la mise à disposition du local par le bailleur se fait sous condition d’un droit d’entrée. Le juge des loyers peut décider de compter le droit d’entrée comme une partie du loyer. Dans ce cas-là, une proportion d’un neuvième du montant du droit d’entrée sera ajoutée au loyer. Pour échapper à cette addition les conseils juridiques identifient le droit d’entrée comme une indemnité due au bailleur au titre de la mise à disposition du local. Il est également possible de prévoir contractuellement que le droit d’entrée ne viendra pas en ajout du loyer à prendre en compte.

 

Il peut arriver que le bailleur propose un loyer réduit sur une période donnée du bail. Il s’agit le plus souvent de cas où, au cours de la négociation du bail, le bailleur propose un loyer allégé sur les premières années d’exploitation du preneur. Toutefois, le juge des loyers peut considérer que le loyer à prendre en compte pour le plafonnement est le montant réduit du début de bail. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation il est important d’identifier expressément cette réduction comme étant une franchise de loyer temporaire. Il est également utile de préciser expressément dans le bail le montant du loyer de base hors franchise.

Limitation alternative au plafonnement

Comme évoqué dans notre article « Renouvellement du bail commercial : plafonnement et déplafonnement du bail commercial », l’application du plafonnement n’est pas automatique.

 

La loi Pinel de 2014 a apporté une limitation au déplafonnement. Cette loi a introduit une limite à l’augmentation du loyer déplafonné. Il s’agit de limiter et de lisser sur plusieurs années l’augmentation de loyer. L’augmentation du loyer du nouveau bail ne peut pas excéder 10% par an du loyer.

 

Quel que soit le montant du loyer déplafonné, le locataire versera une augmentation de loyer de maximum 10% du loyer initial sur la première année, 20% sur la deuxième année, 30% sur la troisième…

 

Cette limitation s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Elle ne s’applique pas à toutes les causes de déplafonnement. Ce sont notamment les terrains nus, les immeubles à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents qui ne sont pas concernés par cette limitation.

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Le renouvellement du bail commercial entraîne la détermination d’un nouveau loyer. Le Code de Commerce et la jurisprudence de la Cour de Cassation ont fixé des règles encadrant la fixation du nouveau loyer. Nous vous présentons ces règles au travers de cet article.

 

La renégociation du loyer représente un enjeu financier souvent considérable pour le bailleur et le preneur. De la négociation du nouveau loyer va dépendre un revenu fixe pour le bailleur sur les neuf prochaines années. Pour le preneur, l’enjeu est de déterminer une charge fixe qui va courir sur neuf exercices comptables. Le loyer représente pour le preneur une dépense importante. Pour certains secteurs d’activités le loyer peut représenter jusqu’à 10% du chiffre d’affaires du commerçant.

 

À défaut d’accord amiable, la détermination du loyer du bail renouvelé se fait judiciairement. Étant donné les enjeux, la complexité juridique et la difficile évaluation des loyers commerciaux, il n’est pas rare de voir le juge des loyers intervenir. Que le loyer soit fixé de manière amiable ou devant le juge, l’intervention d’un Expert Immobilier est incontournable.

 

En matière de renégociation du loyer commercial, deux concepts juridiques importants interviennent : la valeur locative et le plafonnement du loyer. Quand le plafonnement du loyer n’est pas possible, il existe une limitation alternative du loyer.

règles de renégociation des loyers

Le principe de la valeur locative

L’article L 145-33 du Code de commerce dispose d’un principe : le loyer renouvelé doit correspondre à la valeur locative du local. Les parties au bail commercial sont invitées à déterminer le nouveau loyer en fonction de la valeur locative.

 

La Cour de Cassation a affirmé à plusieurs occasions que le juge des loyers doit déterminer le loyer en fonction de la valeur locative. Elle considère que même si le loyer du bail initial est supérieur, le juge doit retenir la valeur locative, même s’il en résultait une baisse de loyer.

 

Le principe de la valeur locative n’est pas une règle d’ordre public. La Cour de Cassation a l’occasion de son arrêt « Société Sud Loire c/ Société Jardiflor » a posée en 2004 un principe : les parties à un bail commercial sont libres de déterminer à l’avance le loyer du futur bail renouvelé au moment de la rédaction du bail initial. Cette règle implique, en principe, que les parties peuvent déterminer un loyer, pour le futur bail renouvelé, qui peut ne pas correspondre à la valeur locative du local au moment où le bail sera renouvelé.

 

Le Code de Commerce en son article L145-15 vient limiter cette liberté contractuelle. Le montant du loyer ne doit pas représenter une entrave au droit du renouvellement. Le juge pourrait refuser ce loyer s’il estime que le montant est tellement élevé qu’il est de nature à dissuader le preneur de renouveler le bail commercial.

Le plafonnement du loyer commercial

La règle du plafonnement du loyer a été introduite par un décret de 1972. Elle est aujourd’hui envisagée comme une règle de contrôle au principe de la valeur locative. Le plafonnement du loyer intervient pour prévenir un déséquilibre trop important qui pourrait survenir lorsque le loyer du bail initial est trop en deçà de la valeur locative.

 

Pour que le plafonnement joue son rôle, il existe plusieurs conditions. Les développements suivants se contentent d’expliquer comment est calculé le loyer plafonné. Si vous souhaitez plus d’informations sur les conditions du plafonnement nous vous invitons à lire LIEN « Renouvellement du bail commercial : plafonnement et déplafonnement du bail commercial ».

 

Le montant du loyer plafonné est déterminé de la manière suivante : on applique au loyer d’origine du bail initial un indice de variation. On obtient le loyer plafonné en multipliant le loyer par l’indice publié au moment du renouvellement puis en le divisant par l’indice publié au moment de la conclusion du bail.

Pendant longtemps l’indice de référence était l’Indice du Coût de la Construction (ICC). La loi de simplification du droit de 2011 a créé deux indices : l’Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

 

La Loi Pinel de 2014 a rendu obligatoire l’application de l’ILC dans un contexte de plafonnement du loyer d’un bail commercial. L’ILC est devenu l’indice de référence. Il s’applique aux baux conclus ou renouvelés à partir du 1er septembre 2014.

Les baux conclus ou renouvelés avant le 1er septembre 2014 restent soumis à l’ICC.

Circonstances particulières

Certaines circonstances peuvent conduire les parties à conclure, en cours de bail, un avenant aux termes duquel le loyer est modifié. Dans une telle situation, la jurisprudence considère parfois que la règle du plafonnement ne peut pas jouer.

 

Dans certains cas, la mise à disposition du local par le bailleur se fait sous condition d’un droit d’entrée. Le juge des loyers peut décider de compter le droit d’entrée comme une partie du loyer. Dans ce cas-là, une proportion d’un neuvième du montant du droit d’entrée sera ajoutée au loyer. Pour échapper à cette addition les conseils juridiques identifient le droit d’entrée comme une indemnité due au bailleur au titre de la mise à disposition du local. Il est également possible de prévoir contractuellement que le droit d’entrée ne viendra pas en ajout du loyer à prendre en compte.

 

Il peut arriver que le bailleur propose un loyer réduit sur une période donnée du bail. Il s’agit le plus souvent de cas où, au cours de la négociation du bail, le bailleur propose un loyer allégé sur les premières années d’exploitation du preneur. Toutefois, le juge des loyers peut considérer que le loyer à prendre en compte pour le plafonnement est le montant réduit du début de bail. Pour éviter de se retrouver dans une telle situation il est important d’identifier expressément cette réduction comme étant une franchise de loyer temporaire. Il est également utile de préciser expressément dans le bail le montant du loyer de base hors franchise.

Limitation alternative au plafonnement

Comme évoqué dans notre article « Renouvellement du bail commercial : plafonnement et déplafonnement du bail commercial », l’application du plafonnement n’est pas automatique.


La loi Pinel de 2014 a apporté une limitation au déplafonnement. Cette loi a introduit une limite à l’augmentation du loyer déplafonné. Il s’agit de limiter et de lisser sur plusieurs années l’augmentation de loyer. L’augmentation du loyer du nouveau bail ne peut pas excéder 10% par an du loyer.

Quel que soit le montant du loyer déplafonné, le locataire versera une augmentation de loyer de maximum 10% du loyer initial sur la première année, 20% sur la deuxième année, 30% sur la troisième…


Cette limitation s’applique aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Elle ne s’applique pas à toutes les causes de déplafonnement. Ce sont notamment les terrains nus, les immeubles à usage exclusif de bureaux et les locaux monovalents qui ne sont pas concernés par cette limitation.

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