L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes disposent de droits, parfois concurrents, sur le même bien. Les personnes se retrouvent souvent dans une situation d’indivision à la suite d’un décès. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’indivision dans un contexte de succession, rendez-vous à notre page : « Héritage, succession : quel est le sort des biens immobiliers ? ».
Le régime légal de l’indivision est prévu aux articles 815 et suivant du Code Civil. Il est possible d’aménager le régime de l’indivision en procédant à une convention d’indivision.
Cet article abordera la réalisation des actes sur les biens indivis, les droits et obligations des indivisaires et les modalités de sortie de l’indivision. Si vous souhaitez vous renseigner sur le rachat de soulte, vous pouvez lire notre article : « Comment évaluer le rachat de soulte ? ».
En droit français il existe trois grands types d’actes : les actes de disposition, les actes d’administration et les actes conservatoires. Ces actes sont classés en fonction de leur gravité. Dans un contexte d’indivision, les modalités de réalisation de chacun de ces actes sont particulières.
L’acte de disposition est considéré comme l’acte le plus grave. C’est un acte par lequel on transmet une partie ou l’intégralité de ses droits sur un bien. L’acte de disposition conduit à une aliénation directe ou indirecte du bien. Pour un bien immobilier, sont considérés comme des actes de disposition la vente, la donation, l’hypothèque… La conclusion et la résiliation d’un bail de longue durée sont également considérés comme des actes de disposition.
Aux termes de l’article 815-3 du Code Civil, la réalisation d’un acte de disposition sur un bien indivis est conditionné au « consentement de tous les indivisaires ».
L’article 815-5-1 du Code Civil donne une exception à la règle de l’unanimité : « l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal » dans un cas particulier. Un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis doivent manifester, devant notaire, leur intention d’aliéner le bien. Le notaire va ensuite signifier aux autres indivisaires cette volonté. Si au moins un des indivisaires refuse l’aliénation ou ne fait pas connaître sa volonté dans un délai de trois mois, le juge peut autoriser l’aliénation. Le délai de trois mois commence à courir à compter de la signification du notaire.
La seule limite fixée par le Code Civil est que le juge peut autoriser l’aliénation à condition que celle-ci « ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».
Les actes d’administration correspondent aux actes de gestion courante. Traditionnellement, la conclusion d’un bail d’habitation est considérée comme un acte d’administration. La vente de meuble d’usage courant ou de faible valeur est aussi un acte d’administration.
Pour réaliser un acte d’administration sur un bien indivis une majorité d’au moins deux tiers des droits indivis doit être réunie.
Cette même majorité est requise pour conclure un bail sur un bien immeuble indivis. Toutefois l’article 815-3 du Code Civil dispose que tous les baux ne sont pas concernés par cette majorité des deux tiers. Les « immeuble(s) à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal » ne sont pas concernés.
Les actes conservatoires sont ceux réalisés pour maintenir le bien dans son état actuel. Ces actes permettent notamment de sauvegarder le bien, de le soustraire à un péril ou de lui éviter une dépréciation.
Chacun des indivisaires dispose seul du droit de réaliser les actes conservatoires. Ces mesures peuvent être prises par un seul des indivisaires sans avoir à obtenir d’autorisation expresse des autres. L’article 815-2 du Code Civil précise que les mesures conservatoires peuvent être prises par un seul indivisaire, « même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».
Chaque indivisaire est autorisé à utiliser les fonds de l’indivision qu’il détient pour financer les actes conservatoires. Encore une fois aucune autorisation expresse des autres indivisaires est requise. Les frais avancés par un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis donnent lieu à un droit au remboursement.
L’indivision est une situation particulière pouvant intervenir dans des situations potentiellement conflictuelles. C’est pourquoi le Code Civil permet un aménagement des règles de conclusion des actes lorsqu’il y a une nécessité de préserver l’intérêt commun de l’indivision.
Lorsque l’intérêt commun de l’indivision est menacé, l’article 815-5 du Code Civil prévoit une possibilité de passer outre le refus d’un des indivisaires. Il est possible de vendre un bien meuble indivis sans obtenir l’accord de tous les indivisaires. Cette exception fonctionne lorsque la vente du bien meuble indivis est rendue nécessaire pour payer les dettes. Dans ce cas, la vente peut être réalisée par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
Le juge peut autoriser voire obliger toute mesure urgente qui serait devenue nécessaire pour la préservation de l’intérêt commun de l’indivision. L’article 815-6 du Code Civil fait notamment référence à plusieurs situations : perception d’une provision allouée aux besoins urgents, nomination d’un administrateur, nomination d’un séquestre…
Chaque indivisaire, quel que soit le nombre de ses parts, est autorisé à user du bien. L’article 815-9 du Code Civil fixe comme limite le respect des « droit(s) des autres indivisaires » et le respect des « actes régulièrement passés au cours de l’indivision ».
Si un des indivisaires à l’usage ou la jouissance privative du bien indivis, il est redevable d’une indemnité d’occupation. La 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation a précisé dans un arrêt de 2011 que l’indemnité doit être calculée déduction faite des impenses. Les impenses sont des frais engagés par l’occupant qui ont contribué à une amélioration du bien.
L’article 815-10 du Code Civil dispose d’un principe : « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis ». La répartition des bénéfices est proportionnelle aux droits de chacun des indivisaires. L’article 815-11 du Code Civil précise que chacun des indivisaires « peut demander sa part annuelle dans les bénéfices ».
Les revenus d’un bien indivis bénéficie, par principe, à l’ensemble de l’indivision. Les fruits d’un bien deviennent à leur tour des biens de l’indivision. Il en est de même pour les créances issues de l’indivision ou les biens acquis en remplacement du bien indivis.
Si les indivisaires ont un droit sur les revenus des biens indivis, ils doivent également supporter les pertes à proportion de leurs droits.
L’article 815-12 du Code Civil précise que l’indivisaire qui s’occupe de la gestion d’un bien indivis « a droit à la rémunération de son activité ». Il est important que les indivisaires se mettent d’accord sur le montant de la rémunération à allouer à l’indivisaire qui s’occupe de la gestion du bien. Dans le cas contraire, le juge peut allouer une rémunération et décider de son montant.
Selon l’article 815-13 du Code Civil, lorsqu’un indivisaire réalise personnellement une amélioration du bien indivis, les frais engagés doivent être pris en compte au moment du partage de l’indivision ou de l’aliénation du bien indivis.
À l’inverse, l’indivisaire doit répondre des dégradations et détériorations qu’il a causé personnellement sur le bien.
Nous avons évoqué précédemment l’aliénation du bien indivis. Il s’agit d’un des trois modes de sortie de l’indivision. Il existe deux autres façons de sortir d’une indivision : le partage de l’indivision et la cession des parts d’un indivisaire.
Dans ces deux cas, le rachat des parts est souvent nécessaire. On parle de rachat de soulte.
Le régime de l’indivision est souvent une situation transitoire. L’article 815 du Code Civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…) ». Le régime de l’indivision est donc nécessairement temporaire. Tout indivisaire a la capacité de demander le partage de l’indivision. Le partage peut être amiable ou judiciaire.
Le partage amiable suppose que tous les les indivisaires sont d’accord sur le principe et les modalités de partage de l’indivision. Lorsque le partage de l’indivision est réalisé à l’amiable, les indivisaires se partagent entre eux les bien indivis. Chacun d’eux reçoit un lot d’une valeur égale à ses droits. Il est souvent difficile voire impossible de composer des lots d’une valeur égale à chacune des parts des indivisaires. La compensation est alors opérée au moyen du paiement d’une soulte.
Le partage judiciaire intervient lorsque les indivisaires ne trouvent pas d’accord sur le principe ou sur les modalités de répartition de l’indivision. Le juge peut procéder au partage complet. Le juge peut aussi procéder à une attribution de parts en numéraire à un indivisaire sans que l’indivision soit clause.
Un indivisaire peut sortir seul de l’indivision en cédant ses parts. Il peut les céder à un indivisaire ou à une personne extérieure à l’indivision.
L’indivisaire qui souhaite céder ses parts à une personne qui n’est pas membre de l’indivision est obligé d’informer les autres indivisaires. La notification doit être réalisée par un acte extrajudiciaire. L’acte doit contenir le prix et les conditions envisagées de la cession ainsi que l’identité de la personne souhaitant acquérir les parts. Si cette notification n’a pas été réalisée, la cession des parts peut faire l’objet d’une action en nullité.
Les indivisaires disposent d’un droit de préemption pour le rachat des parts d’un autre indivisaire. L’exercice du droit de préemption est conditionné au respect de plusieurs délais. Pour préempter, l’indivisaire doit faire connaître sa décision dans un délai d’un mois après la notification précédemment évoquée. L’acte de vente doit être réalisé dans un délai de deux mois après avoir fait connaître sa volonté de préempter.
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L’indivision est une situation dans laquelle plusieurs personnes disposent de droits, parfois concurrents, sur le même bien. Les personnes se retrouvent souvent dans une situation d’indivision à la suite d’un décès. Si vous souhaitez en savoir plus sur l’indivision dans un contexte de succession, rendez-vous à notre page : « Héritage, succession : quel est le sort des biens immobiliers ? ».
Le régime légal de l’indivision est prévu aux articles 815 et suivant du Code Civil. Il est possible d’aménager le régime de l’indivision en procédant à une convention d’indivision.
Cet article abordera la réalisation des actes sur les biens indivis, les droits et obligations des indivisaires et les modalités de sortie de l’indivision. Si vous souhaitez vous renseigner sur le rachat de soulte, vous pouvez lire notre article : « Comment évaluer le rachat de soulte ? ».
En droit français il existe trois grands types d’actes : les actes de disposition, les actes d’administration et les actes conservatoires. Ces actes sont classés en fonction de leur gravité. Dans un contexte d’indivision, les modalités de réalisation de chacun de ces actes sont particulières.
L’acte de disposition est considéré comme l’acte le plus grave. C’est un acte par lequel on transmet une partie ou l’intégralité de ses droits sur un bien. L’acte de disposition conduit à une aliénation directe ou indirecte du bien. Pour un bien immobilier, sont considérés comme des actes de disposition la vente, la donation, l’hypothèque… La conclusion et la résiliation d’un bail de longue durée sont également considérés comme des actes de disposition.
Aux termes de l’article 815-3 du Code Civil, la réalisation d’un acte de disposition sur un bien indivis est conditionné au « consentement de tous les indivisaires ».
L’article 815-5-1 du Code Civil donne une exception à la règle de l’unanimité : « l’aliénation d’un bien indivis peut être autorisée par le tribunal » dans un cas particulier. Un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis doivent manifester, devant notaire, leur intention d’aliéner le bien. Le notaire va ensuite signifier aux autres indivisaires cette volonté. Si au moins un des indivisaires refuse l’aliénation ou ne fait pas connaître sa volonté dans un délai de trois mois, le juge peut autoriser l’aliénation. Le délai de trois mois commence à courir à compter de la signification du notaire.
La seule limite fixée par le Code Civil est que le juge peut autoriser l’aliénation à condition que celle-ci « ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ».
Les actes d’administration correspondent aux actes de gestion courante. Traditionnellement, la conclusion d’un bail d’habitation est considérée comme un acte d’administration. La vente de meuble d’usage courant ou de faible valeur est aussi un acte d’administration.
Pour réaliser un acte d’administration sur un bien indivis une majorité d’au moins deux tiers des droits indivis doit être réunie.
Cette même majorité est requise pour conclure un bail sur un bien immeuble indivis. Toutefois l’article 815-3 du Code Civil dispose que tous les baux ne sont pas concernés par cette majorité des deux tiers. Les « immeuble(s) à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal » ne sont pas concernés.
Les actes conservatoires sont ceux réalisés pour maintenir le bien dans son état actuel. Ces actes permettent notamment de sauvegarder le bien, de le soustraire à un péril ou de lui éviter une dépréciation.
Chacun des indivisaires dispose seul du droit de réaliser les actes conservatoires. Ces mesures peuvent être prises par un seul des indivisaires sans avoir à obtenir d’autorisation expresse des autres. L’article 815-2 du Code Civil précise que les mesures conservatoires peuvent être prises par un seul indivisaire, « même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence ».
Chaque indivisaire est autorisé à utiliser les fonds de l’indivision qu’il détient pour financer les actes conservatoires. Encore une fois aucune autorisation expresse des autres indivisaires est requise. Les frais avancés par un indivisaire pour la conservation d’un bien indivis donnent lieu à un droit au remboursement.
L’indivision est une situation particulière pouvant intervenir dans des situations potentiellement conflictuelles. C’est pourquoi le Code Civil permet un aménagement des règles de conclusion des actes lorsqu’il y a une nécessité de préserver l’intérêt commun de l’indivision.
Lorsque l’intérêt commun de l’indivision est menacé, l’article 815-5 du Code Civil prévoit une possibilité de passer outre le refus d’un des indivisaires. Il est possible de vendre un bien meuble indivis sans obtenir l’accord de tous les indivisaires. Cette exception fonctionne lorsque la vente du bien meuble indivis est rendue nécessaire pour payer les dettes. Dans ce cas, la vente peut être réalisée par un ou plusieurs indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis.
Le juge peut autoriser voire obliger toute mesure urgente qui serait devenu nécessaire pour la préservation de l’intérêt commun de l’indivision. L’article 815-6 du Code Civil fait notamment référence à plusieurs situations : perception d’une provision allouée aux besoins urgents, nomination d’un administrateur, nomination d’un séquestre…
Chaque indivisaire, quel que soit le nombre de ses parts, est autorisé à user du bien. L’article 815-9 du Code Civil fixe comme limite le respect des « droit(s) des autres indivisaires » et le respect des « actes régulièrement passés au cours de l’indivision ».
Si un des indivisaires à l’usage ou la jouissance privative du bien indivis, il est redevable d’une indemnité d’occupation. La 1ère Chambre Civile de la Cour de Cassation a précisé dans un arrêt de 2011 que l’indemnité doit être calculée déduction faite des impenses. Les impenses sont des frais engagés par l’occupant qui ont contribué à une amélioration du bien.
L’article 815-10 du Code Civil dispose d’un principe : « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis ». La répartition des bénéfices est proportionnelle aux droits de chacun des indivisaires. L’article 815-11 du Code Civil précise que chacun des indivisaires « peut demander sa part annuelle dans les bénéfices ».
Les revenus d’un bien indivis bénéficie, par principe, à l’ensemble de l’indivision. Les fruits d’un bien deviennent à leur tour des biens de l’indivision. Il en est de même pour les créances issues de l’indivision ou les biens acquis en remplacement du bien indivis.
Si les indivisaires ont un droit sur les revenus des biens indivis, ils doivent également supporter les pertes à proportion de leurs droits.
L’article 815-12 du Code Civil précise que l’indivisaire qui s’occupe de la gestion d’un bien indivis « a droit à la rémunération de son activité ». Il est important que les indivisaires se mettent d’accord sur le montant de la rémunération à allouer à l’indivisaire qui s’occupe de la gestion du bien. Dans le cas contraire, le juge peut allouer une rémunération et décider de son montant.
Selon l’article 815-13 du Code Civil, lorsqu’un indivisaire réalise personnellement une amélioration du bien indivis, les frais engagés doivent être pris en compte au moment du partage de l’indivision ou de l’aliénation du bien indivis.
À l’inverse, l’indivisaire doit répondre des dégradations et détériorations qu’il a causé personnellement sur le bien.
Nous avons évoqué précédemment l’aliénation du bien indivis. Il s’agit d’un des trois modes de sortie de l’indivision. Il existe deux autres façons de sortir d’une indivision : le partage de l’indivision et la cession des parts d’un indivisaire.
Dans ces deux cas, le rachat des parts est souvent nécessaire. On parle de rachat de soulte.
Le régime de l’indivision est souvent une situation transitoire. L’article 815 du Code Civil dispose que « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué (…) ». Le régime de l’indivision est donc nécessairement temporaire. Tout indivisaire a la capacité de demander le partage de l’indivision. Le partage peut être amiable ou judiciaire.
Le partage amiable suppose que tous les les indivisaires sont d’accord sur le principe et les modalités de partage de l’indivision. Lorsque le partage de l’indivision est réalisé à l’amiable, les indivisaires se partagent entre eux les bien indivis. Chacun d’eux reçoit un lot d’une valeur égale à ses droits. Il est souvent difficile voire impossible de composer des lots d’une valeur égale à chacune des parts des indivisaires. La compensation est alors opérée au moyen du paiement d’une soulte.
Le partage judiciaire intervient lorsque les indivisaires ne trouvent pas d’accord sur le principe ou sur les modalités de répartition de l’indivision. Le juge peut procéder au partage complet. Le juge peut aussi procéder à une attribution de parts en numéraire à un indivisaire sans que l’indivision soit clause.
Un indivisaire peut sortir seul de l’indivision en cédant ses parts. Il peut les céder à un indivisaire ou à une personne extérieure à l’indivision.
L’indivisaire qui souhaite céder ses parts à une personne qui n’est pas membre de l’indivision est obligé d’informer les autres indivisaires. La notification doit être réalisée par un acte extrajudiciaire. L’acte doit contenir le prix et les conditions envisagées de la cession ainsi que l’identité de la personne souhaitant acquérir les parts. Si cette notification n’a pas été réalisée, la cession des parts peut faire l’objet d’une action en nullité.
Les indivisaires disposent d’un droit de préemption pour le rachat des parts d’un autre indivisaire. L’exercice du droit de préemption est conditionné au respect de plusieurs délais. Pour préempter, l’indivisaire doit faire connaître sa décision dans un délai d’un mois après la notification précédemment évoquée. L’acte de vente doit être réalisé dans un délai de deux mois après avoir fait connaître sa volonté de préempter.
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Le Lease-back immobilier, ou cession bail, est une alternative qui permet aux entreprises d’obtenir des liquidités dans un délai court.
Malgré l’absence de la clientèle étrangère, le marché des biens d’exception résiste bien au contexte actuel car c’est une valeur sûre.
Lors de la transmission d’une entreprise il est important de penser à la valorisation des actifs immobiliers. En effet, certains avantages en découlent.
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L’expertise de valeur vénale réalisée par un professionnel, indépendant et objectif, permet au vendeur de mener la vente de son bien immobilier sans le concours d’un intermédiaire, mais avec un degré de sécurité supérieur quant à la fixation du prix et quant aux informations à porter aux acquéreurs potentiels.
L’expertise immobilière permettra de sécuriser l’investisseur dans sa démarche puisqu’elle permettra de refléter la perception que peut avoir un investisseur de son « risque locatif » et de son probable « retour sur investissement », dans la durée.
Un rapport d’expertise est un document remplissant un certain formalisme. Il contient une étude environnementale, une étude de marché, il met en avant les caractéristiques du bien ainsi que les contraintes juridiques qui y sont attachées. Il fait état de la ou des méthodes appliquées pour déterminer la valeur vénale du bien. C’est un document formel et rigoureux ne laissant aucune place à l’interprétation.
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La clé de voûte d’une bonne transaction immobilière repose sur la fixation du prix de vente. Une connaissance trop légère du marché, des problématiques juridiques ou urbanistiques, attachés à chaque bien, ou encore, la non prise en compte des perspectives d’évolution ou de transformation du bien (hypothèse de création de valeur), sont des éléments qui peuvent conduire le vendeur à sous-évaluer ou surévaluer le bien qu’il souhaite mettre en vente. Pour déterminer la juste valeur d’un bien, il est capital de maîtriser les différentes composantes de cette valeur.
LAMY Evaluation : Expertise immobilière et de valeur vénale
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